Hoofdzaken Fiscaliteit & Vastgoed

Voorwoord / V
Lijst van gebruikte afkortingen / XXV

HOOFDSTUK 1
Inkomstenbelasting (excl. eigen woning) / 1
1.1 Inleiding / 1
1.2 Kwalificatie van vastgoedexploitatie en -verhuur / 2
1.2.1 Algemeen / 2
1.2.2 Afbakening / 3
1.2.3 Casuïstiek / 5
1.2.3.1 Verhuur van vastgoed / 5
1.2.3.2 Vermogenstransacties en uitponden / 7
1.2.3.3 Renovatie en ontwikkeling voor eigen portefeuille / 9
1.2.4 Meer dan normaal vermogensbeheer; geen splitsing voordeel / 12
1.3 Winst uit onderneming (box 1) / 12
1.3.1 Winstbegrip / 12
1.3.2 Totaalwinst / 13
1.3.3 Jaarwinst / 14
1.3.3.1 Goed koopmansgebruik / 14
1.3.3.2 Stelselwijziging / 15
1.3.4 Vermogensetikettering / 15
1.3.4.1 Enkele algemene regels / 16
1.3.4.2 Onroerende zaken / 16
1.3.5 Objectieve vrijstellingen / 19
1.3.5.1 Bosbouwvrijstelling / 19
1.3.5.2 Landbouwvrijstelling / 20
1.3.5.3 Kwijtscheldingswinstvrijstelling / 22
1.3.6 Aftrek van kosten / 23
1.3.6.1 Werkruimte / 24
1.3.6.2 Verhuiskosten / 25
1.3.6.3 Ondernemerswoning / 26
1.3.7 Bedrijfsmiddelen / 27
1.3.7.1 Algemeen / 27
1.3.7.2 Waardering bedrijfsmiddelen / 30
1.3.7.3 Waardering voorraad en onderhanden werk / 32
1.3.8 Afschrijvingen / 32
1.3.8.1 Algemene regels / 33
1.3.8.2 Afschrijving gebouwen / 35
1.3.9 Investeringsfaciliteiten / 39
1.3.10 Voorzieningen en fiscale reserves / 41
1.3.10.1 Voorzieningen / 41
1.3.10.2 Kostenegalisatiereserve / 42
1.3.10.3 Herinvesteringsreserve / 44
1.3.11 Staking onderneming / 52
1.3.11.1 Algemeen / 52
1.3.11.2 Uitstel van betaling / 53
1.3.11.3 Uitstel van stakingswinst / 54
1.3.12 Doorschuifregelingen / 54
1.3.12.1 Doorschuif fiscale boekwaarde / 54
1.3.12.2 Overlijden ondernemer / 55
1.3.12.3 Ontbinding huwelijksgemeenschap / 56
1.3.12.4 Overdracht aan medeondernemer of werknemer / 56
1.3.12.5 Herinvestering in andere onderneming / 57
1.3.12.6 Inbreng in nv of bv / 57
1.4 Resultaat uit overige werkzaamheden; tbs-regelingen (box 1) / 58
1.4.1 Algemeen / 58
1.4.2 Terbeschikkingstelling van vermogensbestanddelen / 59
1.4.2.1 Algemeen; enkele voorbeelden / 59
1.4.2.2 Begrip ‘ter beschikking stellen’ / 60
1.4.2.3 ‘Voor zover’ / 61
1.4.2.4 ‘Rechtens dan wel in feite, direct of indirect’ / 62
1.4.2.5 Genotsrechten / 63
1.4.2.6 Werkruimte in eigen woning / 64
1.4.3 Verbonden personen / 65
1.4.3.1 Algemeen / 65
1.4.3.2 In gemeenschap van goederen gehuwde echtgenoten / 65
1.4.3.3 Bloed- en aanverwanten in de rechte lijn / 67
1.4.4 Object van heffing tbs-regelingen / 69
1.4.4.1 Algemeen; totaalresultaat / 69
1.4.4.2 Bepalingen uit winstsfeer van overeenkomstige toepassing / 70
1.4.5 Beëindiging tbs en doorschuifregelingen / 71
1.4.5.1 Algemeen / 71
1.4.5.2 Uitstel van betaling / 72
1.4.5.3 Overgang krachtens erfrecht / 73
1.4.5.4 Overgang krachtens huwelijksvermogensrecht / 73
1.4.5.5 Terugkeer uit bv / 74
1.4.5.6 Overgang naar IB-onderneming / 75
1.4.5.7 Terbeschikkingstellingsvrijstelling / 76
1.5 Inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) / 76
1.5.1 Algemeen / 76
1.5.2 Begrip ‘aanmerkelijk belang’ / 76
1.5.2.1 Hoofdregels / 76
1.5.2.2 Soort-ab / 78
1.5.2.3 Meesleepregeling / 80
1.5.2.4 Meetrekregeling / 80
1.5.2.5 Fictief ab / 81
1.5.3 Object van heffing / 82
1.5.3.1 Reguliere voordelen / 82
1.5.3.2 Vervreemdingsvoordelen / 84
1.5.3.3 Omvang vervreemdingsvoordelen / 85
1.5.4 Beëindiging ab en doorschuifregelingen / 86
1.5.4.1 Gespreide betaling / 86
1.5.4.2 Overgang krachtens huwelijksvermogensrecht / 86
1.5.4.3 Overgang krachtens erfrecht / 87
1.5.4.4 Schenking / 89
1.5.4.5 Fusies en splitsingen / 90
1.5.4.6 Terugkeer uit bv / 91
1.5.5 Verlies uit aanmerkelijk belang / 91
1.6 Vermogensrendementsheffing (box 3) / 92
1.6.1 Algemeen / 92
1.6.1.1 Jaren tot 2017; vast forfaitair rendement van 4% / 93
1.6.1.2 Jaren 2017-2023: progressieve box 3-heffing / 93
1.6.1.3 Jaren 2023-2027; overbruggingsregime / 94
1.6.1.4 Jaren vanaf 2027; definitieve box 3-systeem / 94
1.6.2.1 Enkele hoofdregels / 96
1.6.2.2 Drie forfaitaire rendementen / 96
1.6.2.3 Eén peildatum en peildatumarbitrage / 98
1.6.3 Rendementsgrondslag / 99
1.6.3.1 Bezittingen / 99
1.6.3.2 Schulden / 100
1.6.4 Vrijstellingen / 102
1.6.4.1 Bos- en natuurterreinen / 102
1.6.4.2 NSW-landgoederen / 102
1.6.4.3 Groene beleggingen / 103
1.6.5 Waardering(smaatstaven) / 104
1.6.5.1 Hoofdregel: waarde in het economische verkeer / 104
1.6.5.2 Bezittingen en schulden als eenheid / 105
1.6.5.3 Nihilwaardering voor bepaalde genotsrechten / 105
1.6.5.4 Tweede en verhuurde woningen / 106
1.6.5.5 Blote eigendom en recht van (vrucht)gebruik en/of bewoning / 107

HOOFDSTUK 2
Inkomstenbelasting – eigen woning / 109
2.1 Algemeen / 109
2.2 Eigen woning / 109
2.2.1 Definitie ‘eigen woning’ / 109
2.2.2 Eigenwoningficties / 111
2.2.2.1 Algemeen / 111
2.2.2.2 Verkoopfictie / 112
2.2.2.3 Nieuwbouwfictie / 112
2.2.2.4 Scheidingsfictie / 113
2.2.2.5 Verpleegfictie / 114
2.2.2.6 Detacheer-/uitzendfictie / 115
2.2.3 Werkruimteregeling / 116
2.3 Eigenwoningschuld / 117
2.3.1 Begrippen ‘verwerven’ en ‘vervreemden’, ‘verbetering’ of ‘onderhoud’ / 117
2.3.2 Kosten ter verwerving en voor verbetering of onderhoud / 118
2.3.2.1 Verwerving / 118
2.3.2.2 Verbetering of onderhoud / 119
2.3.3 Causaal verband tussen woning en schuld / 120
2.3.3.1 Historische methode / 120
2.3.3.2 Oogmerkvereiste / 121
2.3.3.3 Uitgavenvereiste / 122
2.3.4 Bijleenregeling / 123
2.3.4.1 Hoofdlijnen en achtergrond / 123
2.3.4.2 Vervreemdingssaldo eigen woning / 124
2.3.4.3 Eigenwoningreserve / 125
2.3.4.4 Voorbeelden eigenwoningschuld / 126
2.3.5 Aflossingseis / 130
2.3.5.1 Lineair of annuïtair aflossingsschema / 130
2.3.5.2 Verhuisregeling / 134
2.3.5.3 Aflossingsstand / 137
2.3.5.4 Aflossingsachterstand / 140
2.3.5.5 Renseignering en informatieplicht / 142
2.3.6 Bestaande eigenwoningschuld / 143
2.3.6.1 Eerbiedigende werking / 143
2.3.6.2 Welke schulden behoren tot de bestaande eigenwoningschuld?
/ 144
2.3.6.3 Vermindering door aflossing; oversluitregeling / 146
2.3.6.4 Voorbeelden verhuisregeling/partners / 148
2.3.7 Dertigjaarstermijn renteaftrek / 150
2.3.7.1 Duur dertigjaarstermijn / 151
2.3.7.2 Doorschuifsysteem / 152
2.3.7.3 Schulden waarvoor aflossingseis geldt / 152
2.3.8 Restschulden / 154
2.3.9 Kopen van en schulden aan partner / 155
2.4 Belastbare inkomsten uit eigen woning / 156
2.4.1 Algemeen / 156
2.4.2 Voordelen uit eigen woning / 156
2.4.2.1 Eigenwoningforfait / 156
2.4.2.2 Eigenwoningwaarde / 157
2.4.2.3 Forfaitpercentage / 157
2.4.2.4 Tijdelijke terbeschikkingstelling / 158
2.4.3 Renten en kosten / 158
2.4.3.1 Wat is rente? / 158
2.4.3.2 Kosten van geldleningen / 159
2.4.4 Erfpacht- en opstalcanons / 160
2.4.5 Genieten van voordelen, drukken van renten en kosten / 161
2.4.5.1 Voordelen / 161
2.4.5.2 Renten en kosten / 161
2.4.6 Genietingsmoment en aftrektijdstip / 162
2.4.6.1 Algemeen / 162
2.4.6.2 Vooruitbetalen van renten en kosten; afsluitprovisies / 163
2.4.7 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) / 165
2.4.7.1 Voordelen en aftrekbare kosten / 165
2.4.7.2 Partners / 166
2.4.7.3 Vooruit of achteraf betalen van rente en kosten / 167
2.4.7.4 Afbouw Hillen-aftrek met ingang van 1 januari 2019 / 168
2.4.8 Tariefmaatregel aftrekbare kosten eigen woning / 168
2.5 Boedelmenging, scheiding en overlijden / 170
2.5.1 Boedelmenging / 170
2.5.2 Scheiding / 173
2.5.2.1 Vervreemding en verwerving / 173
2.5.2.2 Verdeling (huwelijks)gemeenschap / 175
2.5.2.3 Verrekenings- en vergoedingsplicht / 179
2.5.2.4 Toerekening belastbare inkomsten uit eigen woning / 181
2.5.2.5 Eigenwoninggerelateerde partneralimentatie / 183
2.5.3 Overlijden / 185
2.5.3.1 ‘Krachtens erfrecht’ / 185
2.5.3.2 Wettelijke verdeling / 186
2.5.3.3 Legaat / 189
2.5.3.4 Recht van vruchtgebruik krachtens erfrecht / 190
2.5.3.5 Verdeling nalatenschap / 191
2.6 Kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrecht eigen woning / 193

HOOFDSTUK 3
Vennootschapsbelasting / 195
3.1 Inleiding / 195
3.2 Subjectieve belastingplicht / 196
3.2.1 Algemeen / 196
3.2.2 Onbeperkt (binnenlands) belastingplichtige lichamen / 196
3.2.2.1 Nv’s, bv’s en open cv’s / 196
3.2.2.2 Coöperaties, onderlinge waarborgmaatschappijen en woning(- bouw)corporaties / 198
3.2.2.3 Fondsen voor gemene rekening / 198
3.2.2.4 Omgekeerd hybride lichaam / 200
3.2.3 Beperkt belastingplichtige lichamen / 200
3.2.3.1 Verenigingen, stichtingen en andere niet-publiekrechtelijke rechtspersonen / 200
3.2.3.2 Overheidsondernemingen / 202
3.2.4 Buitenlands belastingplichtige lichamen / 204
3.2.5 Subjectieve vrijstellingen / 205
3.3 Objectieve belastingplicht / 206
3.3.1 Algemeen / 206
3.3.2 Winstbepaling zelfstandige entiteiten / 207
3.3.3 Kapitaalverkeer tussen aandeelhouder(s) en lichaam / 208
3.3.3.1 Algemeen / 208
3.3.3.2 Fiscaal kapitaalbegrip; kapitaalstortingen / 209
3.3.3.3 Winstuitdelingen / 210
3.3.4 Eindafrekening / 211
3.4 Deelnemingsvrijstelling / 212
3.4.1 Algemeen / 212
3.4.2 Voordelen uit hoofde van de deelneming / 213
3.4.3 Begrip ‘deelneming’ / 214
3.4.3.1 Hoofdregels / 214
3.4.3.2 Deelnemingen met vastgoed / 216
3.5 Fusies, splitsingen en reorganisaties / 217
3.5.1 Algemeen / 217
3.5.2 Aandelenfusie / 219
3.5.3 Bedrijfsfusie / 221
3.5.3.1 Algemeen / 221
3.5.3.2 Materiële onderneming / 221
3.5.3.3 Fiscale faciliteit / 222
3.5.4 Juridische splitsing / 223
3.5.4.1 Algemeen / 223
3.5.4.2 Splitsingsvormen / 224
3.5.4.3 Fiscale faciliteit / 227
3.5.5 Juridische fusie / 228
3.5.5.1 Algemeen / 228
3.5.5.2 Fusievormen / 228
3.5.5.3 Fiscale faciliteit / 231
3.6 Fiscale eenheid / 232
3.6.1 Algemeen / 232
3.6.2 Voordelen / 233
3.6.3 Voorwaarden / 233
3.6.4 Antimisbruikbepaling / 235
3.6.4.1 Werking / 235
3.6.4.2 Voorwaarden / 236
3.6.4.3 Omvang sanctie / 237
3.6.4.4 Samenloop met herinvesteringsreserve / 239
3.7 Renteaftrek / 240
3.7.1 Algemeen / 240
3.7.2 Fiscale kwalificatie van geldleningen / 241
3.7.3 Antiwinstdrainage / 242
3.7.3.1 Ratio / 242
3.7.3.2 Hoofdregels / 243
3.7.4 Earningsstripping / 246
3.7.4.1 Hoofdregels / 246
3.7.4.2 Saldo aan renten / 247
3.7.4.3 Gecorrigeerde winst (ebitda) / 248
3.7.4.4 Doorschuifbepaling en handel in rentelichamen / 248
3.8 Enkele specifieke regelingen / 249
3.8.1 Handel in herinvesteringsreservelichamen / 249
3.8.1.1 Algemeen; wat is het misbruik? / 249
3.8.1.2 Regeling van art. 12a Wet VPB 1969 / 250
3.8.1.3 Aandeelhouderstoets / 250
3.8.1.4 Beleggingstoets / 251
3.8.1.5 Antimisbruikmaatregelen / 251
3.8.2 Handel in verlieslichamen / 252
3.8.2.1 Algemeen; handel in verrekenbare verliezen / 252
3.8.2.2 Art. 20a Wet VPB 1969 / 252
3.8.2.3 Aandeelhouderstoets; hoofdregels / 253
3.8.2.4 Aandeelhouderstoets; uitzonderingen / 254
3.8.2.5 Beleggingstoets / 256
3.8.2.6 Werkzaamheden- of inkrimpingstoets / 256
3.8.2.7 Achterwaartse verliesverrekening / 257
3.8.2.8 Herwaarderingsmogelijkheid en vrijval herinvesteringsreserve / 258
3.8.3 Fiscale beleggingsinstellingen / 258
3.8.3.1 Achtergrond FBI-regime / 258
3.8.3.2 Kern bijzondere regime; 0%-tarief en doorstootverplichting / 259
3.8.3.3 Voorwaarden voor statusverkrijging / 260
3.8.3.4 Voor uitdeling beschikbare winst; herbeleggings- en afrondingsreserve / 261
3.8.3.5 Statusovergangen / 262

HOOFDSTUK 4
Internationaal (direct) belastingrecht / 263
4.1 Inleiding / 263
4.2 Investeren in buitenlands vastgoed door inwoner (binnenlandse belastingplicht) / 264
4.2.1 Belastingheffing bij inkomen uit buitenlandse onroerende zaken / 264
4.2.1.1 Belastingverdragen (OESO-modelverdrag) / 264
4.2.1.1.1 Inwoner (art. 4 OESO-mv) / 265
4.2.1.1.2 Inkomen uit onroerende zaken (art. 6 OESO-mv) / 266
4.2.1.2 Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 / 267
4.2.1.2.1 Voorkoming dubbele belasting bij heffing van inkomstenbelasting / 267
4.2.1.3 Objectvrijstelling voor vaste inrichtingen / 270
4.2.1.3.1 Buitenlandse ondernemingswinst (subject) / 271
4.2.1.3.2 Vrijstellingsmethode / 272
4.2.1.3.3 Vaste inrichting en valutaresultaten / 272
4.2.1.3.4 Samenloop buitenlandse onroerende zaken en herinvesteringsreserve / 273
4.2.1.3.5 Samenloop buitenlandse ondernemingswinsten en hybride mismatches / 274
4.2.1.4 Fiscale eenheid in de vennootschapsbelasting / 274
4.2.1.4.1 Fiscale eenheid van Nederlandse vaste inrichtingen / 275
4.2.1.4.2 Samenloop fiscale eenheid met objectvrijstelling / 276
4.2.2 Belastingheffing bij indirect gehouden buitenlandse onroerende zaken / 277
4.2.2.1 Kwalificatie buitenlandse rechtsvormen / 278
4.2.2.1.1 Tot 1 januari 2025 / 278
4.2.2.1.2 Vanaf 1 januari 2025 / 280
4.2.2.2 Deelnemingsvrijstelling / 281
4.2.2.3 Belastingverdragen / 282
4.2.2.3.1 Dividend / 282
4.2.2.3.2 Interest / 282
4.2.2.3.3 Vermogenswinsten / 283
4.2.2.3.4 Maatregelen tegen misbruik van belastingverdragen en EU-richtlijnen / 283
4.3 Investeren in Nederlands vastgoed door niet-inwoner (buitenlandse belastingplicht) / 285
4.3.1 Inkomstenbelasting / 285
4.3.1.1 Belastbaar inkomen uit werk en woning / 285
4.3.1.2 Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen / 286
4.3.2 Vennootschapsbelasting / 287
4.3.2.1 Subjectieve belastingplicht / 287
4.3.2.2 Objectieve belastingplicht / 287
4.3.2.3 Buitenlandse beleggingsinstellingen / 288
4.3.3 Belastingheffing bij inkomen uit Nederlandse vastgoedvennootschappen / 289
4.3.3.1 Inkomstenbelasting / 289
4.3.3.2 Vennootschapsbelasting / 290
4.3.3.2.1 Hybride mismatches / 290
4.3.3.3 Dividendbelasting / 307
4.3.3.3.1 Algemeen / 307
4.3.3.3.2 Inhoudingsvrijstelling (art. 4 Wet DB 1965) / 307
4.3.3.4 Bronbelasting / 309
4.3.3.4.1 Algemeen / 309
4.3.3.4.2 Misbruiksituaties (art. 2.1 Wet BB 2021) / 311
4.3.3.4.3 Hybride lichamen / 313

HOOFDSTUK 5
Omzetbelasting / 319
5.1 Inleiding / 319
5.2 Achtergrond / 320
5.2.1 Inleiding / 320
5.2.2 Rechtskarakter omzetbelasting / 320
5.2.3 Wijze van heffing / 321
5.2.4 EU-grondslag / 323
5.3 Ondernemerschap / 323
5.3.1 Inleiding / 323
5.3.2 Vereisten voor ondernemerschap / 324
5.3.2.1 Begrip ‘ieder’ / 324
5.3.2.2 Vestigingsplaats / 325
5.3.2.3 Zelfstandigheid / 325
5.3.2.4 Duurzaamheid / 325
5.3.2.5 Economische activiteiten / 325
5.3.2.5.1 Tegen vergoeding / 325
5.3.2.5.2 Exploitatie vermogensbestanddeel / 326
5.3.2.5.3 Holdingvennootschappen / 327
5.3.2.5.4 Vaste inrichting / 327
5.3.3 Publiekrechtelijke lichamen / 327
5.3.4 Fiscale eenheid / 328
5.3.4.1 Voorwaarden fiscale eenheid / 328
5.3.4.1.1 Ondernemerschap / 328
5.3.4.1.2 Gevestigd in Nederland / 328
5.3.4.1.3 Financieel verweven / 329
5.3.4.1.4 Organisatorisch verweven / 329
5.3.4.1.5 Economisch verweven / 329
5.3.4.2 Beschikking en aansprakelijkheid / 330
5.3.5 Handelen als ondernemer / 330
5.4 Definitie ‘onroerend goed’ / 331
5.4.1 Onroerend goed volgens het Hof van Justitie EU / 331
5.4.2 Art. 13ter Btw-uitvoeringsverordening / 332
5.5 Levering van onroerend goed / 334
5.5.1 Inleiding / 334
5.5.2 Leveringsbegrip / 334
5.5.3 Plaats van levering, maatstaf en tarief / 335
5.5.4 Tijdstip van levering / 335
5.5.5 Vrijstelling/uitzonderingen / 335
5.5.5.1 Levering gebouw voor, op of binnen twee jaar na eerste ingebruikneming / 336
5.5.5.2 Levering bouwterrein / 337
5.5.5.3 Optie ‘btw-belaste levering’ / 338
5.5.5.4 Levering onroerende zaak in verhuurde staat / 340
5.5.5.5 Koop-/aannemingsovereenkomsten / 341
5.5.6 Samenloop met overdrachtsbelasting / 342
5.5.6.1 Samenloopvrijstelling / 342
5.5.6.1.1 Voorwaarden / 342
5.5.6.1.2 Unit- versus complextheorie / 343
5.5.6.2 Strafheffing overdrachtsbelasting / 344
5.5.6.3 Bijzondere gevallen / 345
5.5.6.3.1 Samenloop met overdrachtsbelasting / 346
5.5.6.3.2 Verkrijging onroerendezaakrechtspersonen ex art. 4 Wet BRV 1970 / 347
5.5.6.4 Schematische weergave / 347
5.6 Verhuur van onroerend goed / 348
5.6.1 Inleiding / 348
5.6.2 Begrip ‘verhuur’ / 348
5.6.3 Plaats van dienst, maatstaf en tarief / 351
5.6.4 Vrijstelling / 351
5.6.4.1 Verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines / 352
5.6.4.2 Verhuur binnen kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf / 352
5.6.4.3 Verhuur van parkeerruimte en lig- en bergplaatsen / 353
5.6.4.4 Verhuur van safeloketten / 354
5.6.4.5 Optie ‘btw-belaste verhuur’ / 354
5.6.4.6 Servicekosten / 357
5.7 Vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van beperkt zakelijke rechten / 358
5.7.1 Inleiding / 358
5.7.2 Levering of verhuur? / 358
5.7.3 Vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van beperkt zakelijke rechten als levering / 359
5.7.4 Vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van beperkt zakelijk recht als dienst / 359
5.7.5 Over- of onderbouwing bestaande onroerende zaak / 360
5.7.6 Samenloop met overdrachtsbelasting / 360
5.8 Diensten met betrekking tot onroerend goed / 361
5.8.1 Inleiding / 361
5.8.2 Diensten met betrekking tot onroerend goed / 361
5.8.3 Verlegging / 363
5.8.3.1 Aannemer / 364
5.8.3.2 Onderaannemer / 364
5.8.3.3 Werk van stoffelijke aard / 364
5.8.3.4 Eigenbouwer / 365
5.9 Aftrek van voorbelasting / 365
5.9.1 Inleiding / 365
5.9.2 Mate van aftrek van voorbelasting / 365
5.9.3 Voorwaarden voor aftrek en aftrekbare voorbelasting / 368
5.9.4 Herziening aftrek / 369
5.9.5 Leegstand en aftrek / 371
5.9.5.1 Initiële leegstand / 372
5.9.5.1.1 Initiële investeringskosten / 372
5.9.5.1.2 Instandhoudingskosten / 372
5.9.5.1.3 Initiële kosten voor uitbreiding of verbetering / 372
5.9.5.2 Tussentijdse leegstand / 372
5.9.5.2.1 Investeringskosten / 372
5.9.5.2.2 Instandhoudingskosten / 373
5.9.5.2.3 Kosten voor verbetering of uitbreiding / 373
5.9.5.3 Gefaseerde ingebruikname / 373
5.10 Belangrijkste aspecten / 374

HOOFDSTUK 6
Overdrachtsbelasting / 377
6.1 Inleiding / 377
6.2 Karakter en opzet overdrachtsbelasting / 378
6.2.1 Karakter / 378
6.2.2 Opzet / 379
6.3 Belastbare feit / 379
6.3.1 Systematiek / 379
6.3.2 Verkrijging / 379
6.3.3 Voorwerp verkrijging / 380
6.3.3.1 Onroerende zaken / 380
6.3.3.2 Rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen / 380
6.3.3.3 Beperkingen en uitbreidingen / 381
6.3.4 Economische-eigendomsverkrijging / 381
6.3.4.1 Algemeen / 381
6.3.4.2 Elementen economische eigendom / 382
6.3.4.3 Verjaring / 385
6.3.4.4 Regeling voor vastgoedbeleggingsfondsen / 385
6.4 Onroerendezaakrechtspersonen / 387
6.4.1 Achtergrond / 387
6.4.2 Werking / 387
6.4.3 Kwalificatie als onroerendezaakrechtspersoon / 388
6.4.3.1 Algemeen / 388
6.4.3.2 Bezitseis / 388
6.4.3.3 Doeleis / 389
6.4.3.4 Referentieperiode / 390
6.4.3.5 Toerekeningsbepaling / 390
6.4.3.6 Eliminatievoorschrift / 394
6.4.4 Verkrijgingsvereiste / 396
6.4.4.1 Algemeen / 396
6.4.4.2 Reeds aan verkrijger toebehorende aandelen / 396
6.4.4.3 Nog te verkrijgen aandelen / 397
6.4.4.4 Verbonden lichamen en personen / 397
6.4.4.5 Begrip ‘belang’ / 398
6.4.4.6 Rechten uit bestaande aandelen / 399
6.4.5 Maatstaf van heffing / 400
6.4.6 Toepassing vrijstellingen op verkrijging van aandelen in ozr / 400
6.5 Maatstaf van heffing / 401
6.5.1 Algemeen / 401
6.5.2 Grondslagverminderingen bij opvolgende verkrijgingen / 402
6.5.2.1 Algemeen / 402
6.5.2.2 Art. 9 lid 4 Wet BRV 1970 / 403
6.5.2.3 Art. 13 Wet BRV 1970 / 403
6.6 Tarief / 405
6.6.1 Algemeen / 405
6.6.2 Begrip ‘woning’ / 405
6.6.3 Aanhorigheden / 407
6.7 Vrijstellingen / 408
6.7.1 Algemeen / 408
6.7.2 Bedrijfsopvolging / 409
6.7.3 Inbrengvrijstelling / 410
6.7.3.1 Inbreng in personenvennootschap / 410
6.7.3.2 Inbreng in bv of nv ten titel van omzetting / 411
6.7.4 Terugkeer / 413
6.7.4.1 Verdeling onderneming van maatschap of vennootschap / 413
6.7.4.2 Terugkeer uit bv of nv / 414
6.7.5 Fusie, splitsing en interne reorganisatie / 414
6.7.5.1 Juridische fusie / 414
6.7.5.2 Bedrijfsfusie / 417
6.7.5.3 Interne reorganisatie / 418
6.7.5.4 Juridische splitsing / 420
6.7.5.5 Taakoverdracht / 423
6.7.6 Overige vrijstellingen / 424
6.8 Formaliteiten / 425
6.8.1 Wijze van heffing / 425
6.8.2 Aansprakelijkheid / 426
6.8.3 Meldingsplicht / 426
6.8.4 Teruggave / 427
6.8.5 Kwijtschelding en ambtshalve vermindering / 428

HOOFDSTUK 7
Schenk- en erfbelasting / 429
7.1 Inleiding / 429
7.2 Civielrechtelijke verkrijging / 429
7.2.1 Verkrijging krachtens schenking en gift / 429
7.2.2 Verkrijging door voldoening aan natuurlijke verbintenis / 431
7.2.3 Verkrijging krachtens erfrecht / 431
7.2.4 Huwelijksgoederenrecht / 433
7.2.4.1 Inleiding / 433
7.2.4.2 Wettelijke gemeenschap van goederen met ingang van 1 januari 2018 / 434
7.2.4.3 Algehele gemeenschap van goederen tot en met 31 december 2017 / 435
7.2.4.4 Huwelijkse voorwaarden / 436
7.2.4.4.1 Beperkte gemeenschap van goederen / 437
7.2.4.4.2 Koude uitsluiting / 437
7.2.4.4.3 Koude uitsluiting, aangevuld met periodiek verrekenbeding / 438
7.2.4.4.4 Koude uitsluiting, aangevuld met een finaal verrekenbeding / 439
7.2.4.5 Aangaan/wijzigen huwelijkse voorwaarden tijdens huwelijk / 439
7.2.5 Successiewet 1956 – achtergrond / 440
7.2.5.1 Verkrijgersbelasting / 441
7.2.5.2 Tijdstipbelasting / 441
7.3 Waarde verkrijging / 443
7.3.1 Inleiding / 443
7.3.2 Onroerende zaken – niet zijnde woningen / 443
7.3.3 Onroerende zaken – woningen / 444
7.3.3.1 Inleiding / 444
7.3.3.2 Woningen in vrij opleverbare staat / 444
7.3.3.3 Verhuurde en verpachte woningen / 445
7.3.3.3.1 WOZ-waarde / 445
7.3.3.3.2 Leegwaarderatio / 446
7.3.3.3.3 Forfaitaire waardering in uitvoeringsbesluiten onverbindend? / 447
7.3.4 Eenheid van goederen / 448
7.3.5 Beperkte rechten / 449
7.3.6 Andere waardedrukkende factoren dan beperkte rechten / 450
7.3.7 Bijzondere situaties woningen / 450
7.3.7.1 Verkoop tegen te lage waarde / 451
7.3.7.2 Verkoop en kwijtschelding van een deel van de koopsom (tot 90%) / 452
7.3.7.3 Verkoop en kwijtschelding van ten minste 90% van de koopsom / 453
7.3.7.4 Verkoop tegen te lage waarde en kwijtschelding van (een deel van) de koopsom / 453
7.3.7.5 Verkoop onder voorbehoud huurrecht / 454
7.3.7.6 Vermogensbestanddelen afhankelijk van de waarde van een woning / 454
7.3.7.6.1 Onderbedelingsvordering, ontstaan krachtens erfrecht / 454
7.3.7.6.2 Waarde legaat afhankelijk van waarde van de woning / 455
7.3.7.7 Schenken van aandelen in een vennootschap die woningen bezit / 456
7.3.7.8 Ge(de)certificeerde onroerende zaken / 457
7.3.7.8.1 Inleiding certificeren / 457
7.3.7.8.2 (De)certificeren onroerende zaken / 458
7.3.7.8.3 Schenking en vererving van certificaten / 458
7.3.7.9 Koopoptie / 459
7.3.7.10 Overdracht met een meerwaardeclausule / 460
7.3.7.10.1 Schenkingsovereenkomst met meerwaardeclausule / 460
7.3.7.10.2 Koopovereenkomst met meerwaardeclausule / 461
7.3.8 Schulden / 461
7.4 Fictiebepalingen / 462
7.4.1 Inleiding / 462
7.4.2 Afstand huwelijksgemeenschap (art. 6 SW 1956) / 463
7.4.3 Omzetting in genotsrechten (art. 10 SW 1956) / 464
7.4.3.1 Inleiding / 464
7.4.3.2 Omzetting eigendom in genot / 465
7.4.3.3 Overgangsregeling voor overdrachten van woningen vóór 1 januari 2010 / 467
7.4.3.4 Vergoedingsregeling / 468
7.4.3.4.1 Schuldig gebleven vergoeding op zichzelf ook fictieve verkrijging / 469
7.4.3.4.2 Omzetten vruchtgebruiksituatie in huursituatie en herstel daarvan / 470
7.4.4 Verblijvingsbedingen (art. 11 SW 1956) / 471
7.4.4.1 Verkrijging krachtens verblijvings-, toedelings- of overnemingsbeding / 471
7.4.4.2 Schuldigerkenning of kwijtschelding onder voorwaarde van overleving / 473
7.4.4.3 Verreken- en verblijvingsbedingen in huwelijkse voorwaarden / 474
7.4.5 180-dagenregeling (art. 12 SW 1956) / 475
7.4.6 Levensverzekering en derdenbeding (art. 13 SW 1956) / 476
7.4.6.1 Inleiding / 476
7.4.6.2 Omvang verkrijging en onttrekkingseis / 477
7.4.6.3 Schuldeiser als begunstigde / 478
7.4.7 Waardestijging aandelen door overlijden (art. 13a SW 1956) / 479
7.5 Tarief en vrijstellingen / 481
7.5.1 Tarief / 481
7.5.1.1 Tariefgroepen / 481
7.5.1.2 Verrekening met overdrachtsbelasting / 483
7.5.2 Vrijstellingen erfbelasting (art. 32 SW 1956) / 484
7.5.3 Vrijstellingen schenkbelasting (art. 33 SW 1956) / 485
7.6 Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) / 486
7.6.1 Inleiding / 486
7.6.2 Ondernemingsvermogen / 487
7.6.2.1 IB-onderneming en medegerechtigdheid / 487
7.6.2.2 Aanmerkelijk belang / 487
7.6.2.3 Ter beschikking gestelde onroerende zaken / 492
7.6.3 Omvang vrijstellings- en uitstelfaciliteit / 492
7.6.3.1 100%-vrijstelling verschil liquidatie- en going-concernwaarde / 493
7.6.3.2 100%-vrijstelling objectieve onderneming / 493
7.6.3.3 83%-vrijstelling / 495
7.6.3.4 17%-uitstelregeling / 495
7.6.3.5 Latente IB-claim evenredig toerekenen / 495
7.6.3.6 Tegenprestatie / 497
7.6.4 Bezitseis / 497
7.6.5 Voortzettingseis / 499

HOOFDSTUK 8
Lokale heffingen en Wet WOZ / 501
8.1 Inleiding / 501
8.1.1 Duurzaamheid in lokale belastingen / 502
8.2 Onroerendezaakbelastingen / 502
8.2.1 Algemeen / 502
8.2.2 Drie belastingen / 503
8.2.3 Belastingobject / 503
8.2.4 Maatstaf van heffing / 504
8.2.5 Aanwijzing van belastingplichtigen / 504
8.2.5.1 Vinden van eigenaren / 505
8.2.5.2 Vinden van gebruikers / 505
8.2.6 Vrijstellingen / 506
8.2.6.1 Cultuurgrondvrijstelling / 506
8.2.6.2 Kassenvrijstelling / 506
8.2.6.3 Kerkenvrijstelling / 506
8.2.6.4 Vrijstelling ongebouwde eigendommen op NSW-landgoederen / 507
8.2.6.5 Vrijstelling natuurterreinen / 507
8.2.6.6 Vrijstelling openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail / 507
8.2.6.7 Vrijstelling waterverdedigings- en -beheersingswerken / 508
8.2.6.8 Vrijstelling afvalwaterzuiveringsinstallaties / 508
8.2.6.9 Werktuigenvrijstelling / 508
8.2.6.10 Efficiencyvrijstelling / 509
8.2.7 Tarieven en belastingtijdvak / 509
8.2.7.1 Tarieven / 509
8.2.7.2 Belastingtijdvak / 509
8.3 Baatbelasting / 510
8.3.1 Belastingobject / 510
8.3.2 Belastingplichtigen / 511
8.3.3 Maatstaf van heffing / 511
8.3.4 Kostenverhaal / 512
8.3.4.1 Maximum 100% / 512
8.3.4.2 Bekostigingsbesluit / 512
8.3.5 Heffing / 512
8.3.6 Baatbelasting en privaatrechtelijke overeenkomst / 513
8.4 Bedrijveninvesteringszones (BIZ) / 513
8.4.1 Algemeen / 513
8.4.2 Aard BIZ-bijdrage / 514
8.4.3 BI-zone en uitvoeringsovereenkomst / 515
8.4.4 Bijdrageplicht / 515
8.4.5 Heffingsmaatstaf en tarief / 516
8.4.6 Draagvlak en looptijd BIZ-bijdrage / 516
8.4.7 Jurisprudentie / 517
8.4.7.1 Afbakening BI-zone / 517
8.4.7.2 Verordening onverbindend vanwege te ruim afgebakende BI-zone / 517
8.4.7.3 Verordening onverbindend: geen overeenkomst met subsidieontvanger/ 517
8.4.7.4 In uitvoeringsovereenkomst geen ‘afdwingovereenkomst’; geen BIZ-bijdrage / 517
8.4.7.5 In verordening geen subsidieontvanger aangewezen; terugwerkende kracht / 518
8.4.7.6 BIZ-bijdrage kan zowel van de gebruiker als van de eigenaar worden geheven / 518
8.5 Leges / 519
8.5.1 Algemeen / 519
8.5.2 Belastbaar feit / 519
8.5.2.1 Gebruiksretributies / 519
8.5.2.2 Genotsretributies / 520
8.5.3 Vergunningen / 520
8.5.4 Belastingplicht / 520
8.5.5 Maatstaf van heffing / 520
8.5.6 Tarief / 521
8.5.7 Bekendmaking / 521
8.6 Rioolheffing / 522
8.7 Waterschapsbelastingen / 523
8.7.1 Algemeen / 523
8.7.2 Wijziging Waterschapswet 2024 / 524
8.7.3 Waterwet / 525
8.8 Wet waardering onroerende zaken / 525
8.8.1 Algemeen / 525
8.8.2 Doelstelling / 526
8.8.3 Objectafbakening / 527
8.8.4 Belanghebbenden / 528
8.8.5 WOZ-beschikking / 529
8.8.6 WOZ-waarde en waarderingsvoorschriften / 529
8.8.7 WOZ-waarde woningen / 530
8.8.7.1 Algemeen / 530
8.8.7.2 Marktanalyse / 531
8.8.7.3 Actuele kenmerken van woningen / 532
8.8.7.4 WOZ-waarden afleiden uit marktcijfers van verkochte woningen / 532
8.8.7.5 Controle op uitkomsten computermodel / 533
8.8.7.6 Onderbouwing WOZ-waarde; taxatieverslag / 533
8.8.8 WOZ-waarde niet-woningen / 533
8.8.8.1 Huurwaardekapitalisatie / 534
8.8.8.2 Discounted-cashflowberekening / 534
8.8.8.3 Gecorrigeerde vervangingswaarde / 535
8.8.8.3.1 Alleen voor niet-woningen / 535
8.8.8.3.2 Vervangingswaarde grond / 536
8.8.8.3.3 Vervangingswaarde opstal / 536
8.8.8.3.4 Correctie technische veroudering / 537
8.8.8.3.5 Correctie functionele veroudering / 539
8.8.8.3.6 Bedrijfswaarde / 540
8.8.9 Bijzondere waarderingsvoorschriften / 541
8.8.10 Waardepeildatum en toestandspeildatum / 542
8.8.11 Taxatieverslag / 542
8.8.12 Openbaarheid WOZ-waarde woningen / 543
8.8.13 Bezwaar en beroep / 543
8.8.14 Heffingsambtenaar / 544
8.8.15 Afnemers / 545
8.8.16 Kwaliteitseisen / 547
8.8.16.1 Rol Waarderingskamer / 547
8.8.17 Organisatie / 548
8.8.18 Vakbekwaamheid / 548
8.8.19 Gegevenslevering / 549
8.8.20 Kosten en opbrengsten / 550
8.8.21 Waarderingskamer / 550
8.8.21.1 Zelfstandig bestuursorgaan / 550
8.8.21.2 Taken / 551
8.8.21.3 Toezicht / 551
8.8.22 Breder gebruik WOZ-waarde / 552
8.8.23 WOZ-waarde en woningwaarderingsstelsel / 552
8.8.23.1 Algemeen / 552
8.8.23.1 Beperkende maatregelen vanwege stijgende WOZ-Waarden / 553
8.8.23.3 Tegengesteld belang / 553
8.9 Verhuurderheffing / 554
8.9.1 Algemeen / 554
8.10 Stelsel van Basisregistraties / 554
8.10.1 Algemeen / 554
8.10.2 Basisregistratie Waarde Onroerende Zaken / 555
8.10.3 Gegevensuitwisseling / 555
8.10.4 Samenhangende objectenregistratie / 556

Trefwoordenregister / 557