Over Arjan Bregman
Dr.ir. A.G. Bregman heeft een eigen adviesbureau op het gebied van publiek-private samenwerking, ruimtelijk bestuursrecht en grondbeleid.
Arjan Bregman
Dr.ir. A.G. Bregman heeft een eigen adviesbureau op het gebied van publiek-private samenwerking, ruimtelijk bestuursrecht en grondbeleid.
Meer over de auteurs
Arjan Bregman,
Regina Koning,
Rob de Win
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling
Gebonden Nederlands 2017 9789463150279Verwachte levertijd ongeveer 12 werkdagen
Samenvatting
Bij gebiedsontwikkeling is sprake van een gecombineerde ontwikkeling van één of meer functies, mede in relatie tot het omliggende openbare gebied. De essentie van gebiedsontwikkeling is het integrale karakter van de opgave, ongeacht de schaal waarop de ontwikkeling plaatsvindt. Gebiedsontwikkeling is daarmee een verzamelnaam voor vele typen ruimtelijke veranderingsprocessen ten behoeve van onder meer woningbouw, bedrijventerreinen, natuur en agrarische functies.
De afgelopen jaren is het karakter van gebiedsontwikkeling op veel plaatsen ingrijpend veranderd. Waar in het verleden een grootschalige aanpak en een hoog 'blauwdrukkarakter' van veel plannen kenmerkend waren, wordt nu veel meer rekening gehouden met toekomstige onzekerheden. Ook is het zwaartepunt van de gebiedsontwikkelingsopgave verschoven van uitleglocaties naar locaties binnen het bestaande bebouwde gebied.
Bij gebiedsontwikkeling vraagt een aantal aspecten voortdurend de aandacht zoals de verhouding tussen het publiekrecht en het privaatrecht, een juiste en doelmatige planologische inkadering, aanbestedingsrechtelijke kwesties, staatssteun, fiscale aspecten en het omgaan met risico's. Voor de doelgroep beoogt het Handboek een gedegen theoretische basis op deze onderwerpen aan te reiken, alsmede inspiratie te verschaffen uit de beschreven actuele voorbeelden van gebiedsontwikkeling.
Dit 'Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling' is niet alleen bedoeld voor het onderwijs, maar biedt ook een handreiking aan hen die werkzaam zijn bij publieke of private partijen alsmede hun externe adviseurs die te maken hebben met gebiedsontwikkeling. Dit kan zowel op projectniveau zijn als vanuit een bestuurlijke verantwoordelijkheid.
Specificaties
ISBN13:9789463150279
Trefwoorden:publiekrecht, privaatrecht, gebiedsontwikkeling, natuur
Taal:Nederlands
Bindwijze:gebonden
Aantal pagina's:370
Uitgever:Stichting Instituut voor Bouwrecht
Druk:2
Verschijningsdatum:10-11-2017
Hoofdrubriek:Juridisch
ISSN:
Lezersrecensies
Wees de eerste die een lezersrecensie schrijft!
Inhoudsopgave
Voorwoord v
Deel A Inleidend
1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot dit handboek 3
1.2 Gebiedsontwikkeling in plaats van juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking 4
1.3 De totstandkoming van de eerste druk van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 7
1.4 De opzet van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 8
1.5 Doelgroep en leeswijzer 9
Deel B De theoretische inbedding van gebiedsontwikkeling
2 Publiekrecht en privaatrecht bij gebiedsontwikkeling
2.1 Inleiding 13
2.2 Overheid en rechtspersoonlijkheid 13
2.3 Bevoegdheid tot het verrichten van een rechtshandeling 14
2.3.1 Publiekrechtelijke rechtshandeling of privaatrechtelijke rechtshandeling? 14
2.3.2 Verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen 15
2.3.3 Oprichten van en deelnemen in rechtspersonen 17
2.4 Vertegenwoordigingsbevoegdheid: delegatie, mandaat en volmacht 18
2.4.1 Delegatie 19
2.4.2 Mandaat 19
2.4.3 Volmacht 19
2.5 Vertegenwoordigingsbevoegdheid bij het sluiten van een overeenkomst 20
2.5.1 Onbevoegd genomen besluiten en overige onbevoegde gedragingen 23
2.5.2 Opgewekte schijn? 24
2.6 Privaatrechtelijk optreden door overheden 25
2.6.1 Wettelijke regeling 25
2.6.2 Jurisprudentie 26
2.6.3 Positie waterschappen 28
2.7 De positie van derden-belanghebbenden in samenwerkingconstructies bij gebiedsontwikkeling 29
2.7.1 De opvatting in literatuur en jurisprudentie 29
2.7.2 Samenvallende bevoegdheden 36
2.7.3 Rolverschuiving tussen private en publieke partijen 37
2.8 Afzien van rechtsbescherming bij overeenkomst 37
2.8.1 De precontractuele fase en gebondenheid aan afspraken 38
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
2.8.2 Precontractuele verhoudingen bij onderhandelingen met de overheid 39
2.8.3 De gebondenheid van overheden aan gemaakte afspraken 43
2.8.4 Conclusies 50
3 Gebiedsontwikkeling en het omgevingsrecht
3.1 Inleiding 53
3.2 Planologische instrumenten voor omgevingsbeleid voor gebiedsontwikkeling 54
3.2.1 Structuurvisie 54
3.2.2 Op rijksniveau 55
3.2.3 Op provinciaal niveau 57
3.2.4 Op gemeentelijk niveau 58
3.2.4.1 De instrumenten 58
3.2.5 Drie mogelijkheden van planologische inkadering en vergunningverlening vergeleken 63
3.3 De betekenis van relevante omgevingsaspecten 65
3.3.1 Milieu en ruimtelijke ordening 65
3.3.2 Milieueffectrapportage 67
3.3.3 Milieuwet- en regelgeving 70
3.3.4 Toetsingsregime voor plannen en vergunningen 71
3.4 Culturele erfgoederen 75
3.5 Energieprestatienormering en duurzaam bouwen 89
3.5.1 Energieprestatie-eisen voor gebouwen 90
3.6 Crisis- en herstelwet 93
3.6.1 Inhoud Chw 93
3.6.2 Ontwikkelingsgebieden 94
3.6.3 Innovatieve experimenten 96
3.6.4 Versnelde uitvoering van lokale en (boven) regionale projecten 98
3.6.5 Versnelde uitvoering bouwprojecten met het projectuitvoeringsbesluit 100
3.7 Het wetsvoorstel Omgevingswet 101
3.7.1 De zes kerninstrumenten 102
3.7.2 Omgevingswaarden, instructieregels en instructies 110
3.7.2.1 Omgevingswaarden 110
3.7.2.2 Instructieregels en instructies 113
4 Gebiedsontwikkeling en grondbeleid
4.1 Inleiding 115
4.2 Het zelfrealisatierecht 115
4.3 Actief en faciliterend grondbeleid 117
4.4 Gebiedsontwikkeling en instrumenten van grondverwerving 117
4.4.1 Het voorkeursrecht 118
4.4.2 Onteigening 125
4.5 Gebiedsontwikkeling en instrumenten voor grondexploitatie 129
4.5.1 Inleiding 129
4.5.2 Het publiekrechtelijke spoor 130
4.5.3 Het privaatrechtelijke spoor 133
4.6 Gebiedsontwikkeling en gronduitgifte 141
Inhoudsopgave
4.7 De Omgevingswet en de Aanvullingswet Grondeigendom) 143
4.7.1 Inleiding 143
4.7.2 Voorkeursrecht 143
4.7.3 Onteigening 146
4.7.4 Grondexploitatie 148
4.7.4.1 Inleiding 148
4.7.4.2 Grondexploitatie in Hoofdstuk 12 Ow 148
4.7.5 Stedelijke kavelruil 152
5 Rechtsvormen bij gebiedsontwikkeling
5.1 Inleiding 157
5.2 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling in louter contractuele vorm 157
5.3 (Goederenrechtelijke) constructies in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 158
5.3.1 Erfpacht 158
5.3.2 Eigendom, mede-eigendom en mandeligheid 161
5.3.3 Erfdienstbaarheden 163
5.3.4 Kwalitatieve verplichtingen 164
5.3.5 Kettingbedingen 165
5.3.6 Opstalrecht 166
5.3.7 Appartementsrechten 167
5.3.8 Stapelen van beperkte (zakelijke) rechten 169
5.4 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met privaatrechtelijke rechtsvormen 170
5.4.1 De vennootschap onder firma 171
5.4.2 De commanditaire vennootschap 172
5.4.3 De naamloze vennootschap 173
5.4.4 De besloten vennootschap 174
5.4.5 De stichting 175
5.4.6 De (coöperatieve) vereniging 177
5.5 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met publiekrechtelijke organisatievormen 179
5.5.1 De Wet gemeenschappelijke regelingen 179
5.5.2 Publiek-publieke samenwerking op grond van de Wgr 180
5.5.3 Publiek-private samenwerking op grond van de Wgr 184
6 Aanbesteding en staatssteun bij gebiedsontwikkeling
6.1 Inleiding 187
6.2 Het (Europese) aanbestedingsrecht in het algemeen 187
6.2.1 Inleiding 187
6.2.2 Beginselen van aanbestedingsrecht 188
6.2.3 Bronnen van aanbestedingsrecht 189
6.2.4 Typen aanbestedingsprocedures 195
6.2.4.1 Openbare procedure 195
6.2.4.2 Niet-openbare procedure 195
6.2.4.3 Concurrentiegerichte dialoog 196
6.2.4.4 Concessieprocedure 197
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
6.2.4.5 Meervoudig onderhandse procedure 197
6.2.5 Het verloop van aanbestedingsprocedures 198
6.2.5.1 Aankondiging 198
6.2.5.2 Selectiefase 198
6.2.5.3 Gunningsfase 199
6.2.6 Rechtsbescherming bij aanbesteding 200
6.3 Aanbestedingsrechtelijk relevante activiteiten bij gebiedsontwikkeling 202
6.4 Planontwikkeling bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 204
6.5 Fysieke activiteiten en grondtransacties bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 205
6.5.1 Publieke werken boven de drempel 205
6.5.2 Publieke werken onder de drempel 210
6.5.3 Het doorleggen van de aanbesteding bij publieke werken onder de drempel 211
6.5.4 Aanbesteding en onteigening 214
6.5.5 Aanbesteding en privaat vastgoed 215
6.5.6 Rechtstreeks economisch belang: de noodzaak van een marktconforme grondprijs en het gevaar van afroomregelingen 218
6.5.7 De bouwplicht en de terugleverplicht 218
6.5.8 Door overheden te stellen eisen aan vastgoed 218
6.6 De staatssteunregelgeving in het algemeen 219
6.6.1 Gebiedsontwikkeling en de staatssteunregelgeving 220
6.6.2 Staatssteun en grondtransacties 221
6.6.3 Staatssteun en economisch voordeel 222
6.6.4 Een nieuwe Mededeling van de Europese Commissie 222
6.7 De positie van woningcorporaties bij aanbesteding 223
6.7.1 Woningcorporaties aanbestedingsplichtig? 223
6.7.2 Herzieningswet toegelaten instellingen 225
6.8 Gebiedsontwikkeling en mededingingsrecht 226
6.8.1 Inleiding 226
6.8.2 Wet markt en overheid 226
6.8.3 Beleidsregels combinatieovereenkomsten 226
7 Fiscale aspecten bij gebiedsontwikkeling
7.1 Inleiding 231
7.2 Vennootschapsbelasting 231
7.2.1 Algemeen 231
7.2.2 De objectieve belastingplicht 236
7.2.3 De financiering van ondernemingsactiviteiten door middel van leningen die feitelijk functioneren als eigen vermogen 238
7.2.4 ‘Hybride leningen’ voor 1 januari 2002 238
7.2.5 ‘Deelnemerschapsleningen’ vanaf 1 januari 2002 239
7.2.6 De onzakelijke lening 240
7.2.7 De ‘deelnemingsvrijstelling’ 240
7.2.8 De praktijk 241
7.3 Omzetbelasting 241
Inhoudsopgave
7.3.1 Algemeen 241
7.3.2 Het begrip ondernemer 242
7.3.3 De Wet op het BTW-Compensatiefonds 243
7.3.4 Het oogmerk van de Wet op het BTW-Compensatiefonds 243
7.3.5 De werking van het BTW-Compensatiefonds 244
7.3.6 De financiering van het BTW-Compensatiefonds 244
7.3.7 Levering van goederen 244
7.3.8 Gemengde prestaties 245
7.3.9 De vrijstellingen algemeen 246
7.3.10 Vrijstelling voor de levering van onroerende zaken 246
7.3.11 De vrijstelling voor verhuur van onroerende zaken 247
7.4 Belastingen van rechtsverkeer 248
7.4.1 Algemeen 248
7.4.2 De overdrachtsbelasting 248
7.4.3 Met onroerende zaken gelijkgestelde zaken (fictieve onroerende zaken) 249
7.4.4 De ‘zesmaandsregeling’ van artikel 13 WBR 249
7.4.5 De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting 250
7.5 Fiscale aspecten bij (goederenrechtelijke) constructies in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 252
7.5.1 Inleiding 252
7.5.2 De overdrachtsbelasting 252
7.5.3 De btw 253
7.5.4 De vennootschapsbelasting 253
7.6 Fiscale aspecten bij privaatrechtelijke gebiedsontwikkeling 253
7.6.1 Inleiding 253
7.6.2 De gezamenlijke onderneming 254
7.7 Fiscale aspecten bij publiekrechtelijke gebiedsontwikkeling 258
7.7.1 Inleiding 258
7.7.2 De omzetbelasting 258
7.7.3 De overdrachtsbelasting 259
7.7.4 De vennootschapsbelasting 259
7.7.5 Het fiscale compromis ofwel de vaststellingsovereenkomst 259
8 Risico’s en veranderende omstandigheden bij gebiedsontwikkeling
8.1 Inleiding 261
8.2 Risico’s bij gebiedsontwikkeling 261
8.2.1 Inleiding 261
8.3 Samenwerkingsmodellen ten aanzien van de grondexploitatie 262
8.3.1 Grondexploitatierisico’s: het plankostenrisico 264
8.3.2 Grondexploitatierisico’s: het verwervingsrisico 265
8.3.3 Grondexploitatierisico’s: het risico van bodemverontreiniging en van de aanwezigheid van explosieven 266
8.3.4 Grondexploitatierisico’s: het risico van archeologisch erfgoed 269
8.3.5 Grondexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied 270
8.3.6 Grondexloitatierisico’s: het afzetrisico van bouwrijpe grond 271
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
8.3.7 Vastgoedexploitatierisico’s: het afzetrisico 271
8.3.8 Vastgoedexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van de realisering van vastgoed 272
8.3.9 Het risico van publiekrechtelijke procedures 272
8.3.10 Het politieke risico 273
8.4 Gewijzigde omstandigheden bij gebiedsontwikkeling 274
8.4.1 Inleiding 274
8.4.2 Het beperken van bouwmogelijkheden en planschadevergoeding 275
8.4.3 Diverse mogelijkheden om overcapaciteit langs publiekrechtelijke weg terug te dringen 277
8.4.4 Mogelijkheden om planschadevergoeding te voorkomen of te verminderen 282
8.4.5 Het beperken van bouwmogelijkheden en het privaatrecht 285
8.4.6 De inspanningsverplichting voor de gemeente ten aanzien van bouwtitels 286
8.4.7 Mogelijkheden om schadeclaims wegens toerekenbare tekortkoming te voorkomen of te verminderen 286
8.5 Geschillenbeslechting bij gebiedsontwikkeling 288
8.5.1 Inleiding 288
8.5.2 De exclusiviteit van de bestuursrechter 288
8.5.3 De burgerlijke rechter 289
8.5.4 Arbitrage 289
8.5.5 Bindend Advies 290
8.5.6 Alternative Dispute Resolution (ADR) 290
8.6 Beëindiging van samenwerking bij gebiedsontwikkeling 291
Deel C De praktijk van gebiedsontwikkeling
9 Praktijkvoorbeelden van (samenwerking bij) gebiedsontwikkeling
9.1 Inleiding 295
9.2 Herontwikkeling bedrijventerrein De Terp, Maasdonk 296
9.2.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 296
9.2.2 Gemaakte plannen 297
9.2.3 Samenwerking en contracten 299
9.2.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling De Terp 299
9.3 Ontwikkeling woonwijk Nieuwveense Landen, Meppel 300
9.3.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 300
9.3.2 Gemaakte plannen 301
9.3.3 Samenwerking en contracten 302
9.3.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling De Nieuwveense Landen 303
9.4 Herontwikkeling (multifunctioneel) CHV-terrein, Veghel 304
9.4.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 304
9.4.2 Gemaakte plannen 305
9.4.3 Samenwerking en contracten 307
9.4.4 Lessen uit de herontwikkeling CHV-terrein 310
9.5 Realisatie bedrijventerrein Newtonpark 4, Leeuwarden 311
Inhoudsopgave
9.5.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 311
9.5.2 Gemaakte plannen 312
9.5.3 Samenwerking en contracten 314
9.5.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Newtonpark 316
9.6 Ontwikkeling Park Lingezegen, Gelderland 317
9.6.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 317
9.6.2 Gemaakte plannen 317
9.6.3 Samenwerking en contracten 320
9.6.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Park Lingezegen 323
9.7 Herontwikkeling Regentesse-Zuid, Den Haag 323
9.7.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 323
9.7.2 Gemaakte plannen 324
9.7.3 Samenwerking en contracten 324
9.7.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Regentesse-Zuid (en meer in het algemeen de Grondbank) 332
9.8 Ontwikkeling Bloemendalerpolder 333
9.8.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 333
9.8.2 Gemaakte plannen 334
9.8.3 Samenwerking en contracten 336
9.8.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Bloemendalerpolder 338
9.9 Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest 339
9.9.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 339
9.9.2 Gemaakte plannen 340
9.9.3 Samenwerking en contracten 340
9.9.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Den Haag Zuidwest en de rol van de WOM 342
9.10 Almere Oosterwold 343
9.10.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 343
9.10.2 Gemaakte plannen 344
9.10.3 Samenwerking en contracten 345
9.10.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Oosterwold 349
9.11 Gebiedsontwikkeling Hembrug 350
9.11.1 Algemene beschrijving 350
9.11.2 Gemaakte plannen 350
9.11.3 Samenwerking en contracten 355
9.11.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Nieuw Hembrug 357
9.12 Herstructurering glastuinbouw en paddenstoelenteelt Bommelerwaard 357
9.12.1 Algemene beschrijving 357
9.12.2 Gemaakte plannen 359
9.12.3 Samenwerking en contracten 362
9.12.4 Lessen uit de herstructurering glastuinbouw en paddenstoelenteelt Bommelerwaard 366
Trefwoordenregister 367
Deel A Inleidend
1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot dit handboek 3
1.2 Gebiedsontwikkeling in plaats van juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking 4
1.3 De totstandkoming van de eerste druk van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 7
1.4 De opzet van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 8
1.5 Doelgroep en leeswijzer 9
Deel B De theoretische inbedding van gebiedsontwikkeling
2 Publiekrecht en privaatrecht bij gebiedsontwikkeling
2.1 Inleiding 13
2.2 Overheid en rechtspersoonlijkheid 13
2.3 Bevoegdheid tot het verrichten van een rechtshandeling 14
2.3.1 Publiekrechtelijke rechtshandeling of privaatrechtelijke rechtshandeling? 14
2.3.2 Verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen 15
2.3.3 Oprichten van en deelnemen in rechtspersonen 17
2.4 Vertegenwoordigingsbevoegdheid: delegatie, mandaat en volmacht 18
2.4.1 Delegatie 19
2.4.2 Mandaat 19
2.4.3 Volmacht 19
2.5 Vertegenwoordigingsbevoegdheid bij het sluiten van een overeenkomst 20
2.5.1 Onbevoegd genomen besluiten en overige onbevoegde gedragingen 23
2.5.2 Opgewekte schijn? 24
2.6 Privaatrechtelijk optreden door overheden 25
2.6.1 Wettelijke regeling 25
2.6.2 Jurisprudentie 26
2.6.3 Positie waterschappen 28
2.7 De positie van derden-belanghebbenden in samenwerkingconstructies bij gebiedsontwikkeling 29
2.7.1 De opvatting in literatuur en jurisprudentie 29
2.7.2 Samenvallende bevoegdheden 36
2.7.3 Rolverschuiving tussen private en publieke partijen 37
2.8 Afzien van rechtsbescherming bij overeenkomst 37
2.8.1 De precontractuele fase en gebondenheid aan afspraken 38
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
2.8.2 Precontractuele verhoudingen bij onderhandelingen met de overheid 39
2.8.3 De gebondenheid van overheden aan gemaakte afspraken 43
2.8.4 Conclusies 50
3 Gebiedsontwikkeling en het omgevingsrecht
3.1 Inleiding 53
3.2 Planologische instrumenten voor omgevingsbeleid voor gebiedsontwikkeling 54
3.2.1 Structuurvisie 54
3.2.2 Op rijksniveau 55
3.2.3 Op provinciaal niveau 57
3.2.4 Op gemeentelijk niveau 58
3.2.4.1 De instrumenten 58
3.2.5 Drie mogelijkheden van planologische inkadering en vergunningverlening vergeleken 63
3.3 De betekenis van relevante omgevingsaspecten 65
3.3.1 Milieu en ruimtelijke ordening 65
3.3.2 Milieueffectrapportage 67
3.3.3 Milieuwet- en regelgeving 70
3.3.4 Toetsingsregime voor plannen en vergunningen 71
3.4 Culturele erfgoederen 75
3.5 Energieprestatienormering en duurzaam bouwen 89
3.5.1 Energieprestatie-eisen voor gebouwen 90
3.6 Crisis- en herstelwet 93
3.6.1 Inhoud Chw 93
3.6.2 Ontwikkelingsgebieden 94
3.6.3 Innovatieve experimenten 96
3.6.4 Versnelde uitvoering van lokale en (boven) regionale projecten 98
3.6.5 Versnelde uitvoering bouwprojecten met het projectuitvoeringsbesluit 100
3.7 Het wetsvoorstel Omgevingswet 101
3.7.1 De zes kerninstrumenten 102
3.7.2 Omgevingswaarden, instructieregels en instructies 110
3.7.2.1 Omgevingswaarden 110
3.7.2.2 Instructieregels en instructies 113
4 Gebiedsontwikkeling en grondbeleid
4.1 Inleiding 115
4.2 Het zelfrealisatierecht 115
4.3 Actief en faciliterend grondbeleid 117
4.4 Gebiedsontwikkeling en instrumenten van grondverwerving 117
4.4.1 Het voorkeursrecht 118
4.4.2 Onteigening 125
4.5 Gebiedsontwikkeling en instrumenten voor grondexploitatie 129
4.5.1 Inleiding 129
4.5.2 Het publiekrechtelijke spoor 130
4.5.3 Het privaatrechtelijke spoor 133
4.6 Gebiedsontwikkeling en gronduitgifte 141
Inhoudsopgave
4.7 De Omgevingswet en de Aanvullingswet Grondeigendom) 143
4.7.1 Inleiding 143
4.7.2 Voorkeursrecht 143
4.7.3 Onteigening 146
4.7.4 Grondexploitatie 148
4.7.4.1 Inleiding 148
4.7.4.2 Grondexploitatie in Hoofdstuk 12 Ow 148
4.7.5 Stedelijke kavelruil 152
5 Rechtsvormen bij gebiedsontwikkeling
5.1 Inleiding 157
5.2 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling in louter contractuele vorm 157
5.3 (Goederenrechtelijke) constructies in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 158
5.3.1 Erfpacht 158
5.3.2 Eigendom, mede-eigendom en mandeligheid 161
5.3.3 Erfdienstbaarheden 163
5.3.4 Kwalitatieve verplichtingen 164
5.3.5 Kettingbedingen 165
5.3.6 Opstalrecht 166
5.3.7 Appartementsrechten 167
5.3.8 Stapelen van beperkte (zakelijke) rechten 169
5.4 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met privaatrechtelijke rechtsvormen 170
5.4.1 De vennootschap onder firma 171
5.4.2 De commanditaire vennootschap 172
5.4.3 De naamloze vennootschap 173
5.4.4 De besloten vennootschap 174
5.4.5 De stichting 175
5.4.6 De (coöperatieve) vereniging 177
5.5 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met publiekrechtelijke organisatievormen 179
5.5.1 De Wet gemeenschappelijke regelingen 179
5.5.2 Publiek-publieke samenwerking op grond van de Wgr 180
5.5.3 Publiek-private samenwerking op grond van de Wgr 184
6 Aanbesteding en staatssteun bij gebiedsontwikkeling
6.1 Inleiding 187
6.2 Het (Europese) aanbestedingsrecht in het algemeen 187
6.2.1 Inleiding 187
6.2.2 Beginselen van aanbestedingsrecht 188
6.2.3 Bronnen van aanbestedingsrecht 189
6.2.4 Typen aanbestedingsprocedures 195
6.2.4.1 Openbare procedure 195
6.2.4.2 Niet-openbare procedure 195
6.2.4.3 Concurrentiegerichte dialoog 196
6.2.4.4 Concessieprocedure 197
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
6.2.4.5 Meervoudig onderhandse procedure 197
6.2.5 Het verloop van aanbestedingsprocedures 198
6.2.5.1 Aankondiging 198
6.2.5.2 Selectiefase 198
6.2.5.3 Gunningsfase 199
6.2.6 Rechtsbescherming bij aanbesteding 200
6.3 Aanbestedingsrechtelijk relevante activiteiten bij gebiedsontwikkeling 202
6.4 Planontwikkeling bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 204
6.5 Fysieke activiteiten en grondtransacties bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 205
6.5.1 Publieke werken boven de drempel 205
6.5.2 Publieke werken onder de drempel 210
6.5.3 Het doorleggen van de aanbesteding bij publieke werken onder de drempel 211
6.5.4 Aanbesteding en onteigening 214
6.5.5 Aanbesteding en privaat vastgoed 215
6.5.6 Rechtstreeks economisch belang: de noodzaak van een marktconforme grondprijs en het gevaar van afroomregelingen 218
6.5.7 De bouwplicht en de terugleverplicht 218
6.5.8 Door overheden te stellen eisen aan vastgoed 218
6.6 De staatssteunregelgeving in het algemeen 219
6.6.1 Gebiedsontwikkeling en de staatssteunregelgeving 220
6.6.2 Staatssteun en grondtransacties 221
6.6.3 Staatssteun en economisch voordeel 222
6.6.4 Een nieuwe Mededeling van de Europese Commissie 222
6.7 De positie van woningcorporaties bij aanbesteding 223
6.7.1 Woningcorporaties aanbestedingsplichtig? 223
6.7.2 Herzieningswet toegelaten instellingen 225
6.8 Gebiedsontwikkeling en mededingingsrecht 226
6.8.1 Inleiding 226
6.8.2 Wet markt en overheid 226
6.8.3 Beleidsregels combinatieovereenkomsten 226
7 Fiscale aspecten bij gebiedsontwikkeling
7.1 Inleiding 231
7.2 Vennootschapsbelasting 231
7.2.1 Algemeen 231
7.2.2 De objectieve belastingplicht 236
7.2.3 De financiering van ondernemingsactiviteiten door middel van leningen die feitelijk functioneren als eigen vermogen 238
7.2.4 ‘Hybride leningen’ voor 1 januari 2002 238
7.2.5 ‘Deelnemerschapsleningen’ vanaf 1 januari 2002 239
7.2.6 De onzakelijke lening 240
7.2.7 De ‘deelnemingsvrijstelling’ 240
7.2.8 De praktijk 241
7.3 Omzetbelasting 241
Inhoudsopgave
7.3.1 Algemeen 241
7.3.2 Het begrip ondernemer 242
7.3.3 De Wet op het BTW-Compensatiefonds 243
7.3.4 Het oogmerk van de Wet op het BTW-Compensatiefonds 243
7.3.5 De werking van het BTW-Compensatiefonds 244
7.3.6 De financiering van het BTW-Compensatiefonds 244
7.3.7 Levering van goederen 244
7.3.8 Gemengde prestaties 245
7.3.9 De vrijstellingen algemeen 246
7.3.10 Vrijstelling voor de levering van onroerende zaken 246
7.3.11 De vrijstelling voor verhuur van onroerende zaken 247
7.4 Belastingen van rechtsverkeer 248
7.4.1 Algemeen 248
7.4.2 De overdrachtsbelasting 248
7.4.3 Met onroerende zaken gelijkgestelde zaken (fictieve onroerende zaken) 249
7.4.4 De ‘zesmaandsregeling’ van artikel 13 WBR 249
7.4.5 De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting 250
7.5 Fiscale aspecten bij (goederenrechtelijke) constructies in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 252
7.5.1 Inleiding 252
7.5.2 De overdrachtsbelasting 252
7.5.3 De btw 253
7.5.4 De vennootschapsbelasting 253
7.6 Fiscale aspecten bij privaatrechtelijke gebiedsontwikkeling 253
7.6.1 Inleiding 253
7.6.2 De gezamenlijke onderneming 254
7.7 Fiscale aspecten bij publiekrechtelijke gebiedsontwikkeling 258
7.7.1 Inleiding 258
7.7.2 De omzetbelasting 258
7.7.3 De overdrachtsbelasting 259
7.7.4 De vennootschapsbelasting 259
7.7.5 Het fiscale compromis ofwel de vaststellingsovereenkomst 259
8 Risico’s en veranderende omstandigheden bij gebiedsontwikkeling
8.1 Inleiding 261
8.2 Risico’s bij gebiedsontwikkeling 261
8.2.1 Inleiding 261
8.3 Samenwerkingsmodellen ten aanzien van de grondexploitatie 262
8.3.1 Grondexploitatierisico’s: het plankostenrisico 264
8.3.2 Grondexploitatierisico’s: het verwervingsrisico 265
8.3.3 Grondexploitatierisico’s: het risico van bodemverontreiniging en van de aanwezigheid van explosieven 266
8.3.4 Grondexploitatierisico’s: het risico van archeologisch erfgoed 269
8.3.5 Grondexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied 270
8.3.6 Grondexloitatierisico’s: het afzetrisico van bouwrijpe grond 271
Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (2e druk)
8.3.7 Vastgoedexploitatierisico’s: het afzetrisico 271
8.3.8 Vastgoedexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van de realisering van vastgoed 272
8.3.9 Het risico van publiekrechtelijke procedures 272
8.3.10 Het politieke risico 273
8.4 Gewijzigde omstandigheden bij gebiedsontwikkeling 274
8.4.1 Inleiding 274
8.4.2 Het beperken van bouwmogelijkheden en planschadevergoeding 275
8.4.3 Diverse mogelijkheden om overcapaciteit langs publiekrechtelijke weg terug te dringen 277
8.4.4 Mogelijkheden om planschadevergoeding te voorkomen of te verminderen 282
8.4.5 Het beperken van bouwmogelijkheden en het privaatrecht 285
8.4.6 De inspanningsverplichting voor de gemeente ten aanzien van bouwtitels 286
8.4.7 Mogelijkheden om schadeclaims wegens toerekenbare tekortkoming te voorkomen of te verminderen 286
8.5 Geschillenbeslechting bij gebiedsontwikkeling 288
8.5.1 Inleiding 288
8.5.2 De exclusiviteit van de bestuursrechter 288
8.5.3 De burgerlijke rechter 289
8.5.4 Arbitrage 289
8.5.5 Bindend Advies 290
8.5.6 Alternative Dispute Resolution (ADR) 290
8.6 Beëindiging van samenwerking bij gebiedsontwikkeling 291
Deel C De praktijk van gebiedsontwikkeling
9 Praktijkvoorbeelden van (samenwerking bij) gebiedsontwikkeling
9.1 Inleiding 295
9.2 Herontwikkeling bedrijventerrein De Terp, Maasdonk 296
9.2.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 296
9.2.2 Gemaakte plannen 297
9.2.3 Samenwerking en contracten 299
9.2.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling De Terp 299
9.3 Ontwikkeling woonwijk Nieuwveense Landen, Meppel 300
9.3.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 300
9.3.2 Gemaakte plannen 301
9.3.3 Samenwerking en contracten 302
9.3.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling De Nieuwveense Landen 303
9.4 Herontwikkeling (multifunctioneel) CHV-terrein, Veghel 304
9.4.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 304
9.4.2 Gemaakte plannen 305
9.4.3 Samenwerking en contracten 307
9.4.4 Lessen uit de herontwikkeling CHV-terrein 310
9.5 Realisatie bedrijventerrein Newtonpark 4, Leeuwarden 311
Inhoudsopgave
9.5.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 311
9.5.2 Gemaakte plannen 312
9.5.3 Samenwerking en contracten 314
9.5.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Newtonpark 316
9.6 Ontwikkeling Park Lingezegen, Gelderland 317
9.6.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 317
9.6.2 Gemaakte plannen 317
9.6.3 Samenwerking en contracten 320
9.6.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Park Lingezegen 323
9.7 Herontwikkeling Regentesse-Zuid, Den Haag 323
9.7.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 323
9.7.2 Gemaakte plannen 324
9.7.3 Samenwerking en contracten 324
9.7.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Regentesse-Zuid (en meer in het algemeen de Grondbank) 332
9.8 Ontwikkeling Bloemendalerpolder 333
9.8.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 333
9.8.2 Gemaakte plannen 334
9.8.3 Samenwerking en contracten 336
9.8.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Bloemendalerpolder 338
9.9 Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest 339
9.9.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 339
9.9.2 Gemaakte plannen 340
9.9.3 Samenwerking en contracten 340
9.9.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Den Haag Zuidwest en de rol van de WOM 342
9.10 Almere Oosterwold 343
9.10.1 Algemene beschrijving van de ontwikkeling 343
9.10.2 Gemaakte plannen 344
9.10.3 Samenwerking en contracten 345
9.10.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Oosterwold 349
9.11 Gebiedsontwikkeling Hembrug 350
9.11.1 Algemene beschrijving 350
9.11.2 Gemaakte plannen 350
9.11.3 Samenwerking en contracten 355
9.11.4 Lessen uit de gebiedsontwikkeling Nieuw Hembrug 357
9.12 Herstructurering glastuinbouw en paddenstoelenteelt Bommelerwaard 357
9.12.1 Algemene beschrijving 357
9.12.2 Gemaakte plannen 359
9.12.3 Samenwerking en contracten 362
9.12.4 Lessen uit de herstructurering glastuinbouw en paddenstoelenteelt Bommelerwaard 366
Trefwoordenregister 367
Rubrieken
- Advisering
- Algemeen management
- Coaching en trainen
- Communicatie en media
- Economie
- Financieel management
- Inkoop en logistiek
- Internet en social media
- IT-management / ICT
- Juridisch
- Leiderschap
- Marketing
- Mens en maatschappij
- Non-profit
- Ondernemen
- Organisatiekunde
- Personal finance
- Personeelsmanagement
- Persoonlijke effectiviteit
- Projectmanagement
- Psychologie
- Reclame en verkoop
- Strategisch management
- Verandermanagement
- Werk en loopbaan