Verkoop van een huis in Spanje

VERKOOP VAN EEN HUIS IN SPANJE

Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van de verkoop van een huis in Spanje.

Inhoudsopgave

1. Inleiding

2. Tips en adviezen bij de verkoop van uw huis

De rol van de notaris

3. De makelaarscommissie

Wie betaalt de makelaarscommissie ?

Dubbele commissies

Tip !

Verkoop door een of meerdere makelaars ?

4. Documenten bij verkoop van de woning

Welke documenten heeft u nodig om uw huis in Spanje te kunnen verkopen ?

De Nota Simple

Wat staat er in de nota simple ?

Kopie Eigendomsakte van de woning

Waarom is de eigendomsakte van belang ?

Het Energie Certificaat

Bewijs van royement van de hypotheek

Laatst betaalde rekeningen

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Statuten van de vereniging van eigenaren bij verkoop van de woning

in een urbanisatie of appartementencomplex

Technische inspectie van gebouwen

Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad = CH)

De Cedula de Habitabilidad is een juridisch belangrijk document

Wat staat er in de Cédula de Habitabilidad ?

Verschillende soorten Cédulas de Habitabilidad

Cédula de primera ocupación

Cédula (of Licencia) de segunda ocupación :

Cédula (of Licencia) de primera ocupación de rehabilitación

Hoe verkrijgt u de verklaring van bewoonbaarheid?

Wat staat er in de Licencia ?

Geldigheidsduur Cédula de Habitabilidad (CH)

De CH kan geldig zijn voor een periode van 5 jaar, 10 jaar of onbeperkt.

5. Verkoop van een nieuwbouwwoning

Inleiding

Licencia de Primera Ocupación (= gemeentelijke woonvergunning)

Declaración de Obra Nueva (verklaring van nieuwbouw)

Final de obra

Licencia de Primera Ocupacion (LPO)

Nieuwe bouwvoorschriften

6.Het energiecertificaat bij verkoop van een huis in Spanje

Per 1 juni 2013 is een Energie-Certificaat verplicht bij verkoop van een huis

Welke soort onroerend goed is verplicht een EPC te hebben ?

Welke onroerend goed is uitgezonderd van een EPC ?

Enkele aandachtspunten:

Wie is verantwoordelijk ?

Register

7. Het verkoopproces; de juridische aspecten

Inleiding

Oriëntatie

De Onderhandse aktes

Ontbindende voorwaarden

Notariële akte

Afwikkeling van de vastgoedtransactie

8. Verkoop woning in Spanje via volmacht

Inleiding

9. Verkoopproces

Het reserveringscontract en de reserveringssom

Inhoud reserveringscontract

Aanvraag NIE Nummer

Verwar NIE nummer niet met een ID-document !

Onderzoeksfase door de advocaat van de koper

Van belang bij de vastgoedtransactie. Wie is de eigenaar van de grond ?

Een belangrijk document tijdens deze fase is de Nota Simple Informativa

(afgekort Nota Simple)

Wat staat er in de nota simple informativa ?

Het privé-koopcontract (Contrato privado de compraventa)

Welke zaken worden in het privé-koopcontract vermeld ?

Wat moet de verkoper aan de koper kunnen tonen ?

Verschillende soorten certificaten voor bewoonbaarheid

Ontbindende voorwaarden en boete clausules

Contrato de arras of contrato de compraventa ?

Terugtrekken kan, maar met een boete

De verschillende vormen uitgelicht

Contrato de arras penitenciales

Contrato de Arras confirmatorias

Contrato de Arras penales

Ondertekenen eigendomsakte bij de notaris

Van Contrato privado de compraventa naar escritura

Opmerking

Registratie van de eigendomsakte

Catastro

De rol van de advocaat

Wat kan een advocaat voor u doen ?

Vervolgonderzoek en taken van uw advocaat:

Rol van de gestor

10. De financiële transactie

Inleiding

Financiële transactie in Nederland

Financiële transactie in Spanje

Hoe werkt de betaling per bankcheque (cheque bancario) ?

Waar moet de verkoper opletten bij ontvangst van de bankcheque ?

Betaling van de koopsom middels een overboeking

Verkoop en de betaling van de hypotheek

Koop en afsluiten van de hypotheek

Afrekening met de makelaar van de verkoper

Verkoop van de woning, als er meerdere eigenaren zijn

Afrekening met de notaris

Nog enkele opmerkingen omtrent de betaling van de koopsom

Anti-witwasmaatregelen

11. Minimale verkoopwaarde

Inleiding

Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral)

Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ?

Hoogste waarde telt

Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud

Voorbeeld

12. Kosten bij de verkoop van onroerend goed

Kosten voor het verkrijgen van noodzakelijke documenten (Verkoper)

Vermogenswinstbelasting (Verkoper)

Inhouding niet-ingezetenen (verkoper)

Plusvalía (Verkoper)

Makelaarscommissie (Verkoper)

Kosten voor het opzeggen van de hypotheek (verkoper)

Juridische kosten (verkoper en koper)

Notariskosten (koper)

Overdrachtsbelasting (koper)

Taxatiekosten onroerend goed (koper)

13. Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (Plusvalía)

Inleiding

Fiscale aspecten bij verkoop van een huis in Spanje

Met welke belastingen krijgen u te maken bij verkoop van uw Spaanse woning ?

Plusvalía Municipal

Vermogenswinstbelasting

Plusvalía

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

(IVTNU)

Meerwaarde belasting (Plusvalía) en de Valor de Referencia Catastral

Valor de Referencia Catastral en de gevolgen bij de overdracht, erfenissen en schenkingen

Hoogte van de gemeentelijke meerwaardebelasting

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

(IVTNU), afgekort plusvaliá

Speculatiewinsten wel belast

Rekenmethode voor het berekenen van de plusvaliá

Coëfficiënten Tabel na bezitsperiode

(Tiempo de posesión/Periodo de generación)

Rekenvoorbeeld 1

Reële meerwaarde (la plusvalía real)

Meerwaarde op basis van método objetivo

Rekenvoorbeeld 2

Tarieven Plusvalía

Tabel: Plusvalía tarieven

Waardestijging van de grond en verkoop van uw huis met verlies

14.Fiscale aspecten bij de verkoop van een huis in Spanje (vermogenswinstbelasting = Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble

Vermogenswinstbelasting (= Impuesto sobre incremento de patrimonio de la

venta de un bien inmueble)

Belastbare basis voor de verkoper bij berekening vermogenswinstbelasting

Rekenvoorbeeld bij verkoop van een huis door een resident in Spanje

Verschuldigde vermogenswinstbelasting in Spanje

Aftrek/vermindering op de vermogenswinst

Inflatiecorrectie afgeschaft

Vrijstelling vermogenswinstbelasting

Vrijstelling vermogenswinstbelasting voor fiscaal residenten in Spanje ouder

dan 65 jaar

Hoe zit het met de vrijstelling, als de woning op naam staat van 2 eigenaren (dos titulares), en één van de eigenaren nog geen 65 jaar is en de andere wel ?

Hoe zit het bij verkoop van het blote eigendom, als de eigenaar 65 jaar of ouder is

Voorwaarden vrijstelling fiscaal residenten in Spanje jonger dan 65 jaar

Vermindering vermogenswinstbelasting wordt als volgt berekend:

Vrijstelling voor fiscaal residenten ouder dan 65 jaar, die de vermogenswinst herinvesteren in een pensioenfonds/lijfrente

Tarieven niet-residenten

Voorheffing (Retención) vermogenswinstbelasting bij verkoop door niet-residenten

Voorheffing is geen eindheffing

Let op !

Globaal overzicht verkoopkosten voor de verkoper

15. Belastbare basis voor de koper bij aankoop

Inleiding

Overdrachtsbelasting

Over welke waarde wordt overdrachtsbelasting geheven ?

Vanaf 2022 geldt de referentiewaarde (Valor de Referencia Catastral)

Hoe wordt de referentiewaarde (Valor de Referencia de Catastral) vastgesteld ?

Hoogste waarde telt

Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud

Voorbeeld

Tarieven Spaanse overdrachtsbelasting

Impuesto de la compra de una vivienda usada

Enkele gereduceerde tarieven

Laat vooraf de aankoopkosten uitrekenen !

Wat zijn de gevolgen als u de nieuwe minimale fiscale referentiewaarde niet

toepast bij de aankoop ?

Boeteprocedure van de Spaanse Belastingdienst

Als u toch in beroep wilt gaan tegen de referentiewaarde

Wat zijn de risico's van het aantekenen van een beroep tegen de

referentiewaarde ?

Wat gebeurt er met onroerend goed zonder de nieuwe fiscale waarde?

Nieuwbouwwoningen en de nieuwe referentiewaarde

Belasting bij aankoop onroerend goed

Notariskosten bij aankoop van onroerend goed

Notariële akte kosten

Registratiekosten van het onroerend goed in het kadaster

Aankoop vastgoed middels een vastgoedvennootschap

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Aan- en verkoop onroerend goed middels een offshore company

16. Dafo

Verkoop Illegale bouw en het Dafo Certificaat voor plattelandshuizen in

Andalusië

Garantie voor verjaring tegen illegale bebouwing

Overige voordelen aankoop met DAFO-certificaat

Wat staat er in een DAFO Certificaat?

Juridisch onderzoek advocaat

De kosten van een DAFO Certificaat

17. La Renta Vitalicia Inmobiliaria (Onroerend goed lijfrente)

Inleiding

Verschillende soorten (la Renta Vitalicia Inmobiliaria)

Renta Vitalicia Clásica

Renta Temporal Clásica:

Renta Vitalicia o Temporal Fuera del Hogar

18. (Styling) tips om uw huis te verkopen

Inleiding

Een eerste indruk is zeer belangrijk

Documenten

Een realistische prijs

Styling van uw huis

19. Overzicht Nederlandstalige makelaars in Spanje

20. Overzicht Nederlandstalige adviseurs in Spanje

Juridische, fiscale en financiële adviseurs

Geraadpleegde bronnen & instanties