Asser 7-II Huur

Voorwoord IX
Voorwoord bij de elfde druk XI
Uitgebreide inhoudsopgave XIX
Enige afkortingen XLIII
Lijst van verkort aangehaalde werken XLVII

Hoofdstuk 1 - Inleiding tot de huurwetgeving 1

Hoofdstuk 2 - De huurovereenkomst 9

Hoofdstuk 3 - Verplichtingen van de verhuurder 25
3.1 Inleiding 25
3.2 Ter beschikking stellen 25
3.3 Begrip ‘gebrek’ 26
3.4 Rechten huurder in geval van gebreken – algemeen 38
3.5 Verplichting tot verhelpen van gebreken 38
3.6 Huurprijsvermindering bij gebreken 45
3.7 Schadevergoeding bij gebreken 51
3.8 Ontbinding bij onmogelijkheid huurgenot 56
3.9 Rechtsstoornis door een derde: tussenkomst verhuurder in procedure 58
3.10 Aanbrengen van energiebesparende voorzieningen; beschikbaar stellen van energielabel 60

Hoofdstuk 4 - Verplichtingen van de huurder 63
4.1 Inleiding 63
4.2 Voldoening tegenprestatie 63
4.3 Gedrag als goed huurder – algemeen 69
4.4 Gedrag als goed huurder: daadwerkelijk gebruiken? 70
4.5 In gebruik geven van gehuurde aan anderen 73
4.6 Gebruik van het gehuurde volgens bestemming 78
4.7 Wijziging van inrichting of gedaante van het gehuurde 81
4.7.I Uitgangspunt: wijziging alleen met schriftelijke toestemming verhuurder 81
4.7.II Machtigingsprocedure 84
4.7.III Voorwaarde of last, huurprijsverhoging; in beginsel semidwingend recht 88
4.7.IV Bijzondere positie schotelantennes 89
4.8 Gedrag als goed huurder – zorgvuldig gebruik; schade aan gehuurde zaak 91
4.8.I Zorgvuldig gebruik en aansprakelijkheid voor schade aan de zaak – algemeen 91
4.8.II Schade aan het gehuurde toegebracht door toegelaten derden 93
4.9 Gedrag als goed huurder – geen overlast en gevaarzetting veroorzaken 96
4.10 Gedrag als goed huurder – varia 99
4.11 Kleine herstellingen verrichten 101
4.12 Meldingsplicht gebreken 103
4.13 Gedogen van dringende werkzaamheden 105
4.14 Gedogen van renovatie 108
4.14.I Gedogen van renovatie van het gehuurde – algemeen 108
4.14.II Het renovatievoorstel 111
4.14.III Complexgewijze renovatie 114
4.14.IV Aanspraken huurder bij renovatie; verhuiskostenregeling 115
4.14.V Renovatie en huurbeëindiging 119
4.15 Medewerking verlenen aan verhuur of verkoop van gehuurde zaak 120
4.16 Oplevering bij het einde van de huur 121
4.16.I (Tijdig) opleveren bij einde van de huur; schadevergoeding bij tekortschieten 121
4.16.II Staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd 124
4.17 Wegneemrecht ten aanzien van aangebrachte veranderingen of toevoegingen 129

Hoofdstuk 5 - Overgang van de huur bij overdracht van de zaak en het eindigen van de huur 137
5.1 Overdracht van de zaak en vestiging of overdracht van beperkte rechten 137
5.1.I Opvolgingen waarvoor art. 7:226 BW geldt 138
5.1.II Welke rechten en verplichtingen gaan over? Opeisbaarheid 143
5.1.III Welke rechten en verplichtingen gaan over? Verband met kenmerken van huur 148
5.1.IV Bijzondere voorzieningen; art. 7:227 BW 150
5.2 Eindigen van de huur (algemeen) 152
5.2.I Algemene regeling voor eindigen van huur voor bepaalde of onbepaalde duur 152
5.2.II Overlijden huurder of verhuurder 154
5.2.III Stilzwijgende voortzetting na einde huur 157
5.2.IV Ontbinding door rechter 161

Hoofdstuk 6 - Inleiding tot de huur van woonruimte 167

Hoofdstuk 7 - Toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen 177
7.1 Inleiding 177
7.2 Woonruimte 178
7.2.I Inleiding 178
7.2.II Als zelfstandige of niet-zelfstandige woning verhuurd 180
7.2.III Woonwagen of standplaats 188
7.2.IV Onroerende aanhorigheden 189
7.3 Gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is 191
7.4 Proefperiode bij hospita-verhuur 204
7.5 Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet 208

Hoofdstuk 8 - Huurprijs en andere vergoedingen bij huur van woonruimte 219
8.1 Inleiding 219
8.2 Enkele kernbegrippen 220
8.3 Contractsvrijheid; liberalisatie; EVRM 222
8.4 Toetsing door huurcommissie en rechter 225
8.5 Toetsing huurprijs(wijzigingen) in verband met kwaliteit en gebreken 233
8.6 Ingangsdatum huurprijswijzigingen 234
8.7 Toetsing aanvangshuurprijs 234
8.8 Reguliere huurprijsaanpassing en inkomensafhankelijke huurprijsaanpassing 239
8.8.I Huurprijsverhoging op grond van beding in de huurovereenkomst 240
8.8.II Huurprijsverhoging en huurprijsverlaging na een daartoe strekkend voorstel 242
8.8.III Huurprijsaanpassing in verband met inkomen 244
8.8.IV Schriftelijk voorstel tot huurprijsaanpassing en verdere procedure 248
8.9 Voorzieningen ten behoeve van gehandicapten en woningverbetering 252
8.10 Vermindering huurprijs wegens gebreken 254
8.11 Uitsplitsing huurprijs en voorschotbedrag bij all-in prijs 258
8.12 Toetsing vergoeding nutsvoorzieningen en servicekosten; energieprestatievergoeding 262
8.13 Bedingen waarbij een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen 271

Hoofdstuk 9 - Medehuur en voortzetting huur na overlijden huurder 277
9.1 Inleiding 277
9.2 Positie van de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder 278
9.2.I Echtgenoot of geregistreerde partner is van rechtswege medehuurder 278
9.2.II Algemene gevolgen van het medehuurderschap 283
9.2.III Echtscheiding, scheiding van tafel en bed, beëindiging van geregistreerd partnerschap 291
9.3 Positie van andere wettelijke medehuurders 297
9.3.I Inleidende opmerkingen 297
9.3.II Procedure tot verwerving van medehuurderschap 298
9.3.III Eis van duurzame gemeenschappelijke huishouding 302
9.3.IV Bescherming tegen huurbeëindiging wegens verboden samenwonen 313
9.3.V Algemene gevolgen van het medehuurderschap 315
9.3.VI Conflictenregeling bij voorgenomen beëindiging van de gemeenschappelijke huishouding 321
9.4 Contractuele medehuur (samenhuur) 324
9.5 Voortzetting van de huur na overlijden van de huurder 330
9.5.I Inleidende opmerkingen 330
9.5.II Voortzetting van de huur 331
9.5.III Gevolgen van voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 BW 338

Hoofdstuk 10 - Voortzetting onderhuur zelfstandige woning en woningruil 345
10.1 Voortzetting onderhuur zelfstandige woning na einde hoofdhuur 345
10.1.I Voortzetting onderhuur op grond van art. 7:269 lid 1 BW 345
10.1.II Beëindiging van de voortgezette huur op grond van art. 7:269 lid 2 BW 351
10.2 Woningruil 355

Hoofdstuk 11 - Het eindigen van de huur van woonruimte 363
11.1 Inleidende opmerkingen 363
11.2 Opzeggingsformaliteiten 372
11.3 Het eindigen van de huur na opzegging 386
11.4 Beëindiging (hoofd)huur – gevolgen voor onderhuur 395
11.5 Huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder 398
11.6 Uitdrukkelijk bedongen ontruimingsverplichting bij huur voor bepaalde tijd 401
11.7 Dringend nodig hebben voor eigen gebruik 405
11.7.I Eigen gebruik 405
11.7.II Dringend nodig hebben; belangenafweging 417
11.7.III Beschikbaarheid van andere passende woonruimte 426
11.7.IV Huisvestingsvergunning 431
11.7.V Wachttijd na rechtsopvolging aan verhuurderszijde 432
11.7.VI Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten 434
11.7.VII Schadevergoeding als wil om duurzaam in eigen gebruik te nemen heeft ontbroken 436
11.8 Niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst 438
11.8.I Algemeen 438
11.8.II Niet-geliberaliseerde huur – verhoging van huurprijs of servicekosten 443
11.8.III Geliberaliseerde huur – verhoging van huurprijs of servicekosten 444
11.9 Verwezenlijking van op het verhuurde liggende bestemming 447
11.10 Belangenafweging bij hospita-verhuur 448
11.10A Komend recht: extra huurbeëindigingsgrond in verband met ‘flexwoningen’ 449
11.11 Ontbinding met het oog op verwezenlijking van op het verhuurde liggende bestemming 449

Hoofdstuk 12 - Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW 453
12.1 Inleidende opmerkingen 453
12.2 Het begrip ‘bedrijfsruimte’ 459
12.2.I Inleiding 459
12.2.II Gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan 460
12.2.III Contractuele bestemming 463
12.2.IV Onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond, afhankelijke woning 476
12.3 Semidwingend recht – afwijkende bedingen 482
12.4 Huurovereenkomst voor twee jaar of korter 503

Hoofdstuk 13 - Duur van de huurovereenkomst en beëindiging van de huur van 290-bedrijfsruimte 509
13.1 Duur, verlenging en beëindigingsmogelijkheden 509
13.2 Opzeggingsformaliteiten 515
13.3 Beëindigingsprocedure na opzegging 520
13.4 Huurbeëindigingsgronden – algemeen 525
13.5 Slechte bedrijfsvoering 526
13.6 Dringend persoonlijk gebruik 527
13.6.I Persoonlijk duurzaam gebruik 529
13.6.II Dringend nodig hebben 534
13.6.III Wachttijd na rechtsopvolging aan verhuurderszijde 536
13.6.IV Schadevergoeding als wil om persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen heeft ontbroken 540
13.7 Niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst 544
13.8 Verwezenlijking van op het verhuurde liggende bestemming 547
13.9 Belangenafweging als grond voor huurbeëindiging 548
13.10 Beslissing op de vordering tot beëindiging van de huur 549
13.10.I Algemeen 549
13.10.II Beëindiging (hoofd)huur – gevolgen voor onderhuur 553
13.10.III Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten 556
13.11 Vergoeding in verband met goodwill en ander voordeel verhuurder 560
13.12 Afbraak voor werken in het algemeen belang: schadeloosstelling bij huurbeëindiging 564
13.13 Ontbinding met het oog op verwezenlijking van op het verhuurde liggende bestemming 569

Hoofdstuk 14 - Huurprijzen 290-bedrijfsruimte 573
14.1 Inleiding 573
14.2 Het instellen van de vordering tot nadere huurprijsvaststelling 576
14.3 Nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter 584
14.4 Ingangstijdstip nieuwe huurprijs 602
14.5 Deskundigenadvies 607
14.6 Huurprijsverhoging na aanbrengen energiebesparende voorzieningen 616

Hoofdstuk 15 - Machtiging tot indeplaatsstelling in verband met bedrijfsoverdracht 619

Hoofdstuk 16 - Ontruimingsbescherming bij huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken 629
16.1 Inleiding 629
16.2 Toepassingsgebied van art. 7:230a BW 632
16.3 Ontruimingsbescherming na eindigen huurovereenkomst 635

Zakenregister 649
Wetsartikelenregister 671
Jurisprudentieregister 681