Hoofdlijnen in het huurrecht

Verantwoording / XV
Afkortingen / XVII
Lijst van verkort aangehaalde literatuur / XIX

HOOFDSTUK 1. Algemene inleiding in de huurwetgeving / 1
1.1 Inleiding / 1
1.2 Titel 7.4 BW – geschiedenis / 3
1.3 Verschillende huurregimes / 4
1.3.1 Art. 7:201-231 BW (algemeen deel) / 4
1.3.2 Art. 7:232-282 BW (woonruimtebepalingen) / 5
1.3.3 Art. 7:290-310 BW (bedrijfsruimtebepalingen) / 6
1.3.4 Art. 7:230a BW (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken) / 6
1.3.5 (Semi)dwingend recht / 7
1.3.6 Schematisch overzicht van de huurregimes / 7
1.3.7 De overeengekomen bestemming bepaalt het huurregime / 8
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht / 8
1.4.1 Gelaagde structuur van het vermogensrecht / 8
1.4.2 Algemene voorwaarden / 10
1.4.3 De werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW en art. 6:2 BW) / 11
1.4.4 Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) / 13
1.5 Bijzondere wetten / 15
1.5.1 Huisvestingswet 2014 / 15
1.5.2 Leegstandwet / 16
1.5.3 Woningwet en Omgevingswet / 16
1.5.4 De Overlegwet (WOHV) / 18
1.5.5 Europees recht: art. 1 Protocol 1 EVRM, art. 8 EVRM en art. 3 IVRK / 19
1.5.6 Wet goed verhuurderschap / 21
1.5.7 Europese Richtlijn oneerlijke bedingen / 22
1.6 Casusposities / 24
1.7 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 24

HOOFDSTUK 2. De huurovereenkomst / 27
2.1 Inleiding / 27
2.2 Definitie van de huurovereenkomst (art. 7:201 BW) / 27
2.2.1 Algemeen / 27
2.2.2 In gebruik verstrekken / 29
2.2.3 Tegenprestatie / 31
2.3 Verschil met andere rechtsfiguren / 32
2.3.1 De bruikleenovereenkomst / 32
2.3.2 Vruchtgebruik, erfpacht en koop met uitgestelde levering / 33
2.3.3 Leasing / 34
2.3.4 Huurkoop van onroerende zaken / 34
2.3.5 Ingebruikgeving op grond van een publiekrechtelijke regeling / 35
2.4 Gemengde overeenkomsten / 35
2.5 De dienstwoning / 38
2.6 Casuspositie / 39
2.7 Antwoorden bij de opgaven en casuspositie / 39

HOOFDSTUK 3. De verplichtingen van de verhuurder / 41
3.1 Inleiding / 41
3.2 Ter beschikking stellen van het gehuurde / 41
3.2.1 Wat is ter beschikking stellen? / 41
3.2.2 De sancties / 42
3.3 Gebrekenregeling / 45
3.3.1 Het begrip gebrek / 46
3.3.2 Semidwingend recht / 52
3.4 Sancties bij gebreken / 53
3.4.1 Verhelpen van gebreken (art. 7:206 BW) / 54
3.4.2 Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) en ontbinding (art. 6:265 BW) / 54
3.4.3 Schadevergoeding (art. 7:208 BW) / 57
3.5 Ontbinding als gebrek huurgenot geheel onmogelijk maakt (art. 7:210 BW) / 58
3.6 Onderhoudsverplichting en -verdeling / 58
3.7 Casusposities / 59
3.8 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 60

HOOFDSTUK 4. De verplichtingen van de huurder / 63
4.1 Inleiding / 63
4.1.1 Tekortschieten van de huurder / 63
4.1.2 Boetebeding / 67
4.2 Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212 BW) / 68
4.3 Het gebruik als goed huurder (art. 7:213 BW) / 70
4.4 Het gebruik overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW) / 72
4.5 Onderverhuur (art. 7:221 BW en art. 7:244 BW) / 73
4.6 Overlast (art. 7:213 BW en art. 7:204 BW) / 76
4.7 Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie (art. 7:220 BW) / 80
4.7.1 Toepasselijkheid van art. 7:220 lid 2 BW / 81
4.7.2 Gedoogplicht van de huurder / 81
4.7.3 Beëindiging van de huurovereenkomst / 83
4.7.4 Verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte / 84
4.8 Zelf aangebrachte veranderingen en oplevering bij het einde van de huur (art. 7:215 BW, art. 7:216 BW en art. 7:224 BW) / 86
4.8.1 Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)(art. 7:215 BW) / 86
4.8.2 Oplevering in oude staat bij het einde van de huur (art. 7:224 BW en art. 7:216 BW) / 87
4.8.3 Bewijslastverdeling met betrekking tot de oorspronkelijke staat (art. 7:224 BW en art. 7:218 BW) / 88
4.8.4 Aansprakelijkheid voor schade en de opleveringsprocedure / 89
4.8.5 Overname van ZAV / 90
4.9 Casusposities / 92
4.10 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 93

HOOFDSTUK 5. Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere leerstukken / 95
5.1 Inleiding / 95
5.2 Algemene aspecten van beëindiging van de huurovereenkomst / 95
5.2.1 Eindigen van de huurovereenkomst (art. 7:228 BW) / 96
5.2.2 Voortgezet gebruik na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder (art. 7:230 BW) / 96
5.2.3 Overlijden van huurder of verhuurder (art. 7:229 BW) / 97
5.3 Ontbinding, opschorting en verzuim / 97
5.3.1 Opschorting / 98
5.3.2 Ontbinding / 98
5.3.3 Verzuim / 101
5.3.4 Ontbinding tegenover opzegging / 103
5.4 Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW) / 103
5.4.1 Art. 7:226 BW / 104
5.4.2 Welke rechten en plichten gaan over? / 105
5.4.3 De relatie tussen art. 7:226 BW en art. 3:264 BW / 107
5.5 Het huurbeding (art. 3:264 BW) / 108
5.5.1 Tijdstip waarop huurovereenkomst is gesloten / 108
5.5.2 Wie kan het huurbeding inroepen en op welke wijze? / 110
5.6 Insolventie / 111
5.6.1 Faillissement van verhuurder of huurder / 112
5.6.2 Wet schuldsanering natuurlijke personen / 118
5.7 Casusposities / 119
5.8 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 120

HOOFDSTUK 6. Huur van woonruimte; het toepassingsgebied van de woonruimtebepalingen / 123
6.1 Inleiding / 123
6.1.1 Indeling hoofdstukken 6-9 / 123
6.1.2 Het toepassingsgebied van afdeling 7.4.5 BW – inleiding / 123
6.2 Wat is woonruimte? (art. 7:233-236 BW) / 124
6.2.1 Inleiding / 124
6.2.2 (Gebouwde) onroerende zaak / 125
6.2.3 Als woning verhuurde gebouwde onroerende zaak / 125
6.2.4 Huur van een vakantiewoning, tweede woning of wisselwoning / 127
6.2.5 Gemengde huurovereenkomst: verhuur met een dubbele bestemming / 127
6.2.6 Zelfstandige woning – niet-zelfstandige woonruimte / 128
6.2.7 Woonwagen of standplaats / 131
6.2.8 Ligplaats / 131
6.2.9 Onroerende aanhorigheden – algemeen / 132
6.2.10 Onroerende aanhorigheden – medegebruik gemeenschappelijke ruimten / 133
6.3 Korteduuruitzondering (art. 7:232 lid 2 BW) / 134
6.3.1 Inleiding / 134
6.3.2 Gebruik naar zijn aard van korte duur / 135
6.3.3 Toepassingsmogelijkheden korteduuruitzondering / 136
6.4 Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet (art. 15-16 LW) / 139
6.5 Verhouding korteduuruitzondering – tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet / 142
6.6 Hospitaverhuur (art. 7:232 lid 3 BW) / 143
6.7 Casuspositie / 145
6.8 Antwoorden bij de opgaven en casuspositie / 145

HOOFDSTUK 7. Huurprijzen woonruimte / 147
7.1 Het systeem van huurprijsbescherming / 147
7.1.1 Huurcommissie en kantonrechter / 147
7.1.2 Handhaving door de gemeente: de Wet goed verhuurderschap / 148
7.1.3 Art. 1 Protocol 1 EVRM / 149
7.1.4 Begrippen / 149
7.1.5 Liberalisatie / 150
7.2 De (kale) huurprijs / 151
7.2.1 Het woningwaarderingsstelsel / 152
7.2.2 De wet betaalbare huur / 152
7.2.3 Toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) / 153
7.3 Huurverhoging en huurverlaging / 154
7.3.1 Jaarlijkse huurverhoging / 155
7.3.2 Huurverhoging na woningverbetering (art. 7:255 BW) / 157
7.3.3 Huurverlaging in verband met huurprijs boven het maximum / 158
7.3.4 Tijdelijke huurverlaging vanwege gebreken / 159
7.4 De overige betalingsverplichtingen (art. 7:259-261 BW) / 160
7.5 All-inhuur (art. 7:258 BW) / 164
7.6 Uitsluiting van hoger beroep en cassatie (art. 7:262 lid 2 BW) / 165
7.7 Onredelijke bedingen (art. 7:264 BW), waarborgsom, en bemiddelingskosten / 167
7.8 Casusposities / 170
7.9 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 170

HOOFDSTUK 8. Medehuur, overlijden, voortzetting onderhuur, vervanging huurder, coöptatierecht / 173
8.1 Inleiding / 173
8.2 De echtgenoot/geregistreerde partner van de huurder (art. 7:266 BW en art. 7:271 lid 4 BW) / 174
8.2.1 Inleiding / 174
8.2.2 Echtgenoot/geregistreerde partner van rechtswege medehuurder – eis van hoofdverblijf / 174
8.2.3 Aansprakelijkheid in geval van medehuurderschap / 175
8.2.4 Opzegging van de huurovereenkomst en ‘promotie’ van de medehuurder tot huurder / 176
8.2.5 Echtscheiding, scheiding van tafel en bed, beëindiging van geregistreerd partnerschap / 177
8.2.6 Mededelingsplicht bij voortzetting van de huur (art. 7:270a BW) / 180
8.3 Andere wettelijke medehuurders; het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ (art. 7:267 BW) / 181
8.3.1 Inleiding / 181
8.3.2 Duurzame gemeenschappelijke huishouding / 184
8.3.3 Aansprakelijkheid in geval van medehuurderschap / 192
8.3.4 Opzegging van de huurovereenkomst en ‘promotie’ van de medehuurder tot huurder / 192
8.3.5 Conflictenregeling; beëindiging van de gemeenschappelijke huishouding / 193
8.4 Contractuele medehuur (samenhuur) / 196
8.4.1 Inleiding / 197
8.4.2 Opzegging van de huurovereenkomst / 197
8.4.3 Conflictenregeling bij contractuele medehuur / 201
8.5 Overlijden van de huurder (art. 7:268 BW en art. 54c-54d Wonw; art. 7:268a BW) / 202
8.5.1 De wettelijke regeling inzake voortzetting van de huur na overlijden van de huurder / 203
8.5.2 Art. 7:268 lid 2 BW: medebewoner moet duurzame gemeenschappelijke huishouding met huurder hebben gehad / 205
8.5.3 Rechtspositie van weeskinderen in huurwoning van toegelaten instelling / 207
8.5.4 Overlijden van de huurder van een ligplaats / 210
8.6 Voortzetting onderhuur van zelfstandige woning na beëindiging hoofdhuur (art. 7:269 BW) / 211
8.6.1 Algemeen / 211
8.6.2 Het bestaan van een onderhuurovereenkomst is voorwaarde voor toepasselijkheid van art. 7:269 BW / 212
8.6.3 De onderhuur moet betrekking hebben op een zelfstandige woning / 212
8.6.4 Op de hoofdhuur moet afdeling 7.4.5 BW van toepassing zijn / 213
8.6.5 Ook voortzetting in geval van onbevoegde onderverhuur / 213
8.6.6 Vordering tot beëindiging van de (voormalige onder)huur / 214
8.6.7 Komt betekenis toe aan art. 7:270a BW? / 214
8.7 Woningruil (art. 7:270 BW) / 215
8.8 Indeplaatsstelling van nieuwe eigenaar van op gehuurde ligplaats afgemeerde woonboot (art. 7:270b BW) / 217
8.9 Coöptatierecht / 218
8.10 Casusposities / 219
8.11 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 220

HOOFDSTUK 9. Het eindigen van de huur van woonruimte / 225
9.1 Inleiding / 225
9.1.1 Inleidende opmerkingen / 225
9.1.2 Tijdelijke verhuur van woonruimte tot 1 juli 2024; achtergrond Wet vaste
huurcontracten / 226
9.1.3 Indeling van hoofdstuk 9 / 227
9.2 Voor huurbeëindiging is meestal opzegging vereist / 228
9.3 De reguliere huurovereenkomst voor bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW) / 229
9.4 Verhuur voor beperkte tijd aan personen uit specifieke categorieën (art. 7:271 lid 2 BW en Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) / 230
9.5 Beëindigingsformaliteiten (art. 7:271 BW en art. 7:277 BW) / 233
9.5.1 Wanneer moet worden opgezegd? / 233
9.5.2 Hoe moet worden opgezegd? / 235
9.5.3 Aan wie en door wie moet worden opgezegd? / 236
9.5.4 Inhoud van de opzegging / 236
9.5.5 Huurbeëindiging met wederzijds goedvinden / 237
9.6 Beëindiging van de huur na opzegging (art. 7:272-273 BW) / 240
9.7 Het dwingende karakter van art. 7:274 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid / 244
9.8 De beëindigingsgrond ‘slecht huurdersgedrag’ (art. 7:274 lid 1 onder a BW) / 245
9.9 De uitdrukkelijk bedongen ontruimingsverplichting bij huur voor bepaalde tijd als beëindigingsgrond (art. 7:274 lid 1 onder b juncto lid 2 BW) / 247
9.10 De beëindigingsgrond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ (art. 7:274 lid 1 onder c en lid 3 BW, art. 7:274a-274g BW, art. 7:275-276 BW) / 248
9.10.1 Inleiding / 249
9.10.2 ‘Gebruik’ in het algemeen en ‘gebruik’ met het oog op een voorgenomen renovatie / 249
9.10.3 Wanneer geldt het voorgenomen gebruik als eigen gebruik? / 254
9.10.4 Dringend nodig hebben; belangenafweging / 259
9.10.5 Beschikbaarheid van andere passende woonruimte / 262
9.10.6 Huisvestingsvergunning / 264
9.10.7 Wachttijd na rechtsopvolging verhuurder / 265
9.10.8 Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:275 BW) / 265
9.10.9 Schadevergoeding als de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest (art. 7:276 BW) / 266
9.11 De beëindigingsgrond ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ (art. 7:274 lid 1 onder d BW) / 267
9.12 De beëindigingsgrond ‘verwezenlijking van een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie’ (art. 7:274 lid 1 onder e BW, art. 7:275 BW) / 271
9.13 De belangenafweging als basis voor huurbeëindiging in geval van hospitaverhuur (art. 7:274 lid 1 onder f BW) / 272
9.14 Beëindiging van de huur van ‘flexwoningen’ (art. 7:274 lid 1 onder g BW) / 272
9.15 Beëindiging van de tijdelijke verhuur van de eigen woning wegens verkoop, na ‘geslaagd proefsamenwonen’ (art. 7:274 lid 1 onder h BW) / 273
9.16 Beëindiging van een door een weeskind op grond van art. 54d Wonw voortgezette huurovereenkomst (art. 7:274 lid 1 onder i BW) / 275
9.17 Beëindiging van de hoofdhuur heeft gevolgen voor de onderhuur (art. 7:278 BW) / 276
9.18 Ontbinding van de huur op vordering van een opvolgende verhuurder die een krachtens een geldend omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken (art. 7:281 BW) / 277
9.19 Casusposities / 278
9.20 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 279

HOOFDSTUK 10. Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW / 283
10.1 Inleiding / 283
10.2 Gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan / 285
10.3 Contractuele bestemming; categorieën bedrijfsruimte / 287
10.3.1 Contractuele bestemming – algemeen / 287
10.3.2 Contractuele bestemming – bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2; verschillende categorieën / 288
10.3.3 Plaatsgebondenheid / 290
10.3.4 Voor het publiek toegankelijk lokaal / 291
10.3.5 Connexiteit – bijgehuurde ruimte / 292
10.3.6 Gecombineerde bestemming: gemengde huurovereenkomst / 292
10.4 Afhankelijke woning (art. 7:290 lid 3 BW) / 294
10.5 Semidwingend recht, afwijkende bedingen (art. 7:291 BW) / 295
10.5.1 Inleiding / 295
10.5.2 Afwijkende bedingen (art. 7:291 BW) / 296
10.6 Huur voor de duur van maximaal twee jaar (art. 7:301 BW) / 299
10.7 Casusposities / 302
10.8 Antwoorden bij de opgaven en casusposities / 302

HOOFDSTUK 11. Het eindigen van de huur van 290-bedrijfsruimte / 305
11.1 Inleiding / 305
11.2 Duur van de huurovereenkomst (art. 7:292 BW en art. 7:300 lid 1 BW) / 307
11.2.1 Aanvangsduur / 307
11.2.2 Verlenging tot (in totaal) tien jaar / 307
11.2.3 Situatie na tien jaar / 308
11.3 Opzegging van de huurovereenkomst – algemeen (art. 7:293-294 BW, art. 7:300 BW) / 308
11.3.1 Tijdstip waartegen moet worden opgezegd / 309
11.3.2 Opzegtermijn / 309
11.3.3 Vorm en inhoud van de opzegging; vermelding van gronden / 310
11.4 Opzeggings- en beëindigingsgronden (art. 7:296 BW, art. 7:298-299 BW) / 311
11.4.1 Inleiding / 311
11.4.2 Slechte bedrijfsvoering (art. 7:296 lid 1 onder a BW) / 312
11.4.3 Dringend persoonlijk gebruik (art. 7:296 lid 1 onder b en lid 2 BW) / 312
11.4.4 Niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (art. 7:296 lid 4 onder c BW) / 319
11.4.5 Verwezenlijking van een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie (art. 7:296 lid 4 onder d BW) / 321
11.4.6 Belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW) / 321
11.5 Huurbeëindiging met wederzijds goedvinden (art. 7:293 lid 3 BW) / 323
11.6 Beëindigingsprocedure na opzegging door verhuurder (art. 7:295 BW, art. 7:296 lid 5 BW) / 323
11.7 Nieuwe opzegging na afwijzing beëindigingsvordering (art. 7:300 lid 4 BW) / 325
11.8 Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de (onder)huurder (art. 7:297 BW) / 325
11.9 Einde hoofdhuur – gevolgen voor de onderhuur (art. 7:306 BW) / 327
11.10 Vergoeding voor goodwill en ander voordeel (art. 7:308 BW) / 329
11.11 Schadeloosstelling bij opzegging met het oog op afbraak voor werken in het algemeen belang (art. 7:309 BW) / 330
11.11.1 Algemeen / 330
11.11.2 Opzegging in verband met afbraak met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang / 331
11.12 Ontbinding van de huur op vordering van een opvolgende verhuurder die een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken (art. 7:310 BW) / 332
11.13 Casuspositie / 334
11.14 Antwoorden bij de opgaven en casuspositie / 334

HOOFDSTUK 12. Huurprijsvaststelling bij 290-bedrijfsruimte / 337
12.1 Inleiding / 337
12.2 Contractuele huurprijsafspraken / 337
12.2.1 Contractsvrijheid als uitgangspunt / 337
12.2.2 Omzethuur / 338
12.2.3 Indexeringsclausules / 339
12.2.4 Afwijkende afspraken in het ROZ-model / 339
12.3 Wanneer is een nadere huurprijsvaststelling mogelijk? / 340
12.3.1 De overeengekomen duur (sub a) / 340
12.3.2 Telkens na tenminste vijf jaar na vaststelling van de huurprijs (sub b) / 342
12.4 Criteria voor de nadere huurprijsvaststelling / 345
12.4.1 Objectieve maatstaf / 345
12.4.2 Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse / 346
12.4.3 Verschillen in bestemming, bouwkundige gedaante en bijzondere geschiktheid / 348
12.4.4 Monopoliepositie verhuurder / 349
12.4.5 Weging en waardering / 350
12.4.6 Correcties / 351
12.4.7 Door huurder aangebrachte verbeteringen / 351
12.5 Benoeming van een deskundige en de verzoekschriftprocedure van art. 7:304 BW / 352
12.5.1 Huurprijsadviesrapport is ontvankelijkheidsvereiste / 353
12.5.2 Welk vooroverleg is vereist? / 353
12.5.3 Voorvragen in de 304-procedure / 354
12.5.4 Grote beoordelingsvrijheid deskundige / 354
12.6 Ingangsdatum van de nadere huurprijs / 355
12.7 Ingroeihuur / 356
12.8 Wettelijke rente bij een huurprijsherziening / 357
12.9 Energiebesparende maatregelen (art. 7:305 BW) / 358
12.10 Opgaven en casuspositie / 358

HOOFDSTUK 13. Indeplaatsstelling bij huur van 290-bedrijfsruimte / 361
13.1 Inleiding / 361
13.2 De wettelijke regeling van indeplaatsstelling (art. 7:307 BW) / 361
13.3 Casuspositie / 366
13.4 Antwoorden bij de opgave en casuspositie / 366

HOOFDSTUK 14. Ontruimingsbescherming bij huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken / 369
14.1 Huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken – inleiding / 369
14.2 Einde van de huur en ontruimingsbescherming / 371
14.3 Voorvragen in de procedure naar aanleiding van het verlengingsverzoek / 373
14.4 Casuspositie / 375
14.5 Antwoord bij de casuspositie / 375

Jurisprudentieregister / 377
Trefwoordenregister / 389