Vastgoedtransacties - Overdracht

5.1 Inleiding: levering als samengestelde handeling 127
5.2 De vorm van de akte 128
5.3 De inhoud van de akte op grond van het BW, de Kadasterwet en de notariële regelgeving 130
5.4 Overige inhoud 157
5.5 Uitleg 164
5.5.1 Inleiding 164
5.5.2 Uitleg van het goederenrechtelijk deel van de akte 164
5.5.3 Uitleg van het obligatoire deel van de akte 173
5.6 Bewijskracht 176
5.7 Debatteren over de inhoud van de akte 178
5.8 Executoriale kracht 189
5.9 Inschrijving 192

6 Het verloop van het geldverkeer via de notariële kwaliteitsrekening 201
6.1 Betaling via de notaris 201
6.2 Het systeem van de notariële kwaliteitsrekening 205
6.3 Gerechtigdheid tot de kwaliteitsrekening vóór de levering 208
6.4 Gerechtigdheid tot de kwaliteitsrekening na de levering 216
6.5 Gerechtigdheid tot de kwaliteitsrekening bij executoriale verkoop 224
6.6 Betaling van kosten uit het op de kwaliteitsrekening gestortebedrag 225
6.7 Samenhangende transacties bij verschillende notarissen 227
6.8 Gevolgen van een niet-geslaagde overdracht 228
6.9 Slotopmerkingen over het verloop van het geldverkeer 229
6.10 De koopprijs als verhaalsobject voor schuldeisers van de verkoper: derdenbeslag op de koopprijs 230
6.11 De koopprijs als verhaalsobject voor de schuldeisers van de koper 234

7 Voorwaardelijke overdracht 239
7.1 Inleiding 239
7.2 Rechtskarakter 239
7.3 Goederenrechtelijk effect 242
7.4 Totstandkoming 246
7.5 Hoe flexibel is een voorwaardelijke overdracht? 252
7.6 De grenzen aan de inhoud van de voorwaarde 256
7.7 Geen doorkruising van het goederenrechtelijk systeem 259
7.8 Praktische toepassingen 259

8 Bijzondere vormen van levering bij verdeling en vaststellingsovereenkomst 267
8.1 Inleiding 267
8.2 Levering bij verdeling 267
8.2.1 De opzet van art. 3:186 BW 267
8.2.2 Declaratief/translatief 269
8.2.3 Historische terugblik 270
8.2.4 Opvattingen in de literatuur 272
8.2.5 Conclusie voor het geldende recht 276
8.2.6 Levering op dezelfde wijze als voor overdracht is voorgeschreven 278
8.2.7 Verdeling via tussenkomst van de rechter 288
8.3 Totstandkoming van een vaststelling over eigendom van vastgoed 290

9 Vormerkung 299
9.1 Inschrijving van de koop met beschermend effect 299
9.2 De Vormerkung van art. 7:3 BW 299
9.2.1 Hoofdlijnen van de regeling 299
9.2.2 Achtergrond en rechtvaardiging van de Vormerkung 301
9.2.3 Op grond van art. 7:3 BW inschrijfbare overeenkomsten 303
9.2.4 Welke gegevens moeten worden ingeschreven en wie kan inschrijven? 315
9.2.5 Waartegen wordt de koper beschermd? 318
9.2.5.1 Inleiding 318
9.2.5.2 Latere vervreemding en bezwaring door de verkoper 319
9.2.5.3 Opvolgende beschikkingshandelingen, bewind, huur, pacht en kwalitatieve verplichting 327
9.2.5.3 Beslag 333
9.2.5.4 Faillissement, surseance van betaling en schuldsanering 338
9.2.6 Beperkte tijdsduur tot zes maanden, daarna time-out van zes maanden 343
9.2.7 Waartegen biedt de Vormerkung geen bescherming? 344
9.3 Beschermende inschrijving bij huurkoop (art. 7:102-104 BW) 345
9.4 Beschermende inschrijving op grond van de Wvg (art. 10 lid 3 Wvg) 349
9.5 Beschermende inschrijving bij voorgenomen kavelruil (art. 85 en 86 Wilg) 350

10 Beslag als incident bij levering 355
10.1 Inleiding 355
10.2 Beslag op het verkochte vastgoed 357
10.2.1 Wanneer ‘kleeft’ een last minute beslag? 357
10.2.2 Opheffing en herleving van beslag 360
10.2.3 Beslag op een onverdeeld aandeel in een gemeenschappelijk vastgoed 367
10.2.4 Kan de relatieve werking van afstand en vermenging analogisch worden toegepast bij beslag? 374
10.3 Beslag op toekomstige huurtermijnen 376
10.3.1 Het arrest Van Berkel/Tribosa 376
10.3.2 Kan het risico van beslag op de toekomstige huurtermijnen worden vermeden? 378
10.3.3 Conclusie en voorstellen tot verbetering 383
10.4 Levering in weerwil van beslag 384
10.4.1 Civielrechtelijke gevolgen 384
10.4.2 Strafrechtelijke gevolgen: onttrekking in de zin van art. 198 Sr? 391

11 Levering bij dubbele verkoop: thema met variaties 395
11.1 Inleiding 395
11.2 De voorrangsregel van art. 3:298 BW 396
11.2.1 De hoofdregel: het oudste recht gaat voor 396
11.2.2 De uitzonderingen op de hoofdregel 398
11.2.3 Art. 3:298 BW betreft alleen de verhouding tussen de gerechtigden tot levering 400
11.2.4 Doorwerking van art. 3:298 BW na levering aan een van beide kopers 401
11.2.5 Analogische toepassing van art. 3:298 BW bij botsing met een voorkeursrecht of optie? 404
11.3 Casuïstiek vóór levering aan een van beide kopers 406
11.4 Casuïstiek na levering aan een van beide kopers 412
11.5 Koop versus andere titels van levering 416
11.5.1 Inleiding 416
11.5.2 Koop versus onrechtmatige daad 417
11.5.3 Koop versus het recht op teruglevering na ontbinding 418
11.5.4 Koop versus schenking 418
11.5.5 Koop versus inbreng in een (personen)vennootschap 419
11.5.6 Koop versus huurkoop 419
11.5.7 Koop versus een erfrechtelijk (wils)recht op levering 421
11.5.8 Koop versus overeenkomst van verdeling 423
11.5.9 Koop versus vaststellingsovereenkomst 423
11.5.10 Koop versus vestiging en afstand van een beperkt recht 424

12 Gedwongen nakoming van de verplichting tot levering: reële executie 425
12.1 Inleiding 425
12.2 Vormen van reële executie van de levering van vastgoed (art. 3:300 BW) 428
12.3 De waarborgen van art. 3:301 BW 431
12.3.1 Lid 1: vereisten voor inschrijving van de uitspraak in de openbare registers 432
12.3.2 Lid 2: Het rechtsmiddelenregister (art. 433 Rv): nietontvankelijkheid bij niet-tijdige inschrijving rechtsmiddel 434
12.3.3 Soepele toepassing van de nietontvankelijkheidssanctie door de Hoge Raad 435
12.3.4 Strikte toepassing van de nietontvankelijkheidssanctie door de Hoge Raad 437
12.3.5 Lid 3: reële executie onder in de uitspraak opgenomen voorwaarde(n) 439
12.3.6 Kan de waarborg van de betrouwbaarheid van de openbare registers door art. 3:301 BW worden gemist naast de regels van derdenbescherming? 442
12.3.7 Kan art. 3:301 BW als bescherming voor de veroordeelde niet worden gemist? 445
12.3.8 Art. 3:301 BW staat niet in de weg aan reële executie door middel van een dwangvertegenwoordiger 445
12.4 Complicaties bij hypothecaire financiering 446
12.4.1 Aflossing hypotheek vervreemder 446
12.4.2 De hypothecaire schuld is hoger dan de koopprijs 447
12.4.3 Reële executie op basis van een nog niet onherroepelijke uitspraak 448

13 Derdenbescherming 453
13.1 Inleiding 453
13.2 Registerbescherming van art. 3:24-26 BW 456
13.2.1 Bescherming tegen niet ingeschreven feiten (art. 3:24 BW) 459
13.2.2 Bescherming tegen onjuist feit (art. 3:26 BW) 473
13.2.3 Onderscheid tussen en samenloop van art. 3:24 en 3:26 BW 477
13.2.4 Bescherming tegen onjuist feit met kracht van authenticiteit vastgesteld (art. 3:25 BW) 478
13.3 Bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid op grond van art. 3:88 BW 479
13.4 Werking en samenloop 481
13.5 Goede trouw 485
13.6 Enkele bijzondere gevallen en bepalingen van derdenbescherming 492
13.6.1 Onjuistheden basisregistratie kadaster 492
13.6.2 Bescherming op grond van art. 3:36 BW 494
13.6.3 Bescherming tegen gebrekkige appartementensplitsing van art. 5:110 BW 495

14 Reparatie van een mislukte overdracht door bekrachtiging en verjaring 499
14.1 Inleiding: wettelijk reparatiegereedschap 499
14.2 Bekrachtiging 500
14.2.1 Inleiding 500
14.2.2 Algemene aspecten van bekrachtiging 501
14.2.2.1 Bekrachtiging en convalescentie 501
14.2.2.2 Een rechtshandeling die nietig is 502
14.2.2.3 Identiteit van de nietige en de bekrachtigde rechtshandeling 505
14.2.2.4 Aan alle vereisten voor levering moet bij de bekrachtiging zijn voldaan 507
14.2.2.5 De handeling is door alle onmiddellijk belanghebbenden als geldig aangemerkt 508
14.2.2.6 Wie zijn onmiddellijk belanghebbenden? 513
14.2.3 Bekrachtiging bij het ontbreken van een wettelijk vereiste voor het tot stand brengen van overdracht 517
14.2.3.1 Het ontbreken van beschikkingsbevoegdheid of overdraagbaarheid 517
14.2.3.2 Het ontbreken van een geldige titel 527
14.2.3.3 Het ontbreken van een geldige leveringshandeling 530
14.3 Andere vormen van bekrachtiging 536
14.3.1 Bekrachtiging bij onbevoegde vertegenwoordiging (art. 3:69 BW) 536
14.3.2 Levering aan een rechtspersoon in oprichting 539
14.4 Verkrijging door verjaring 544
14.4.1 Inleiding 544
14.4.2 Verkrijgende verjaring (art 3:99-104 BW) 544
14.4.3 Verkrijging door extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit (art. 3:105 BW in verbinding met art. 3:306 BW) 547
14.4.4 Opeenvolging van beide gevallen van verjaring in de tijd 548
14.4.5 Het arrest Muller q.q./Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard: inbezitneming met toestemming (HR 9 september 2011) 548
14.4.6 Betekenis van het Hoogheemraadschap-arrest voor de ‘oude economen’ 553
Verkort aangehaalde literatuur 557
Jurisprudentieregister 571
Trefwoordenregister 579