Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed

2.14 Gemeentelijke gronduitgifte. Beginselen van behoorlijk bestuur. Tweewegenleer en doorkruisingsproblematiek / 94
2.14.1 Uitgiftebepalingen en beginselen van behoorlijk bestuur / 95
2.14.2 Tweewegenleer en doorkruisingsproblematiek / 98
2.14.3 Gemeentelijke anti-speculatiebedingen / 101
2.14.4 Naar een harmonisatie? / 101
2.15 Kerkelijke eigendommen / 103
2.15.1 Eigendom van kerken e.d. / 103
2.15.2 Sluiting van kerken / 104
2.15.3 Toe-eigening en onteigening / 105
2.16 Rechtsherstel en onteigening na de Tweede Wereldoorlog / 108
2.17 Eigendom van onroerende zaken en Europees recht: kunnen grondrechten doorwerken in het privaatrecht? / 109
2.18 Invloed van de Europese Unie op het gesloten stelsel / 114
2.19 Invloed van het Europees Parlement / 116
2.20 Invloed van het Europese Hof van Justitie / 117

3. Koop en ruil van onroerende zaken / 119
3.1 Inleiding / 119
3.2 Koop van onroerende zaken / 120
3.3 Totstandkoming van de koopovereenkomst van een onroerende zaak / 123
3.3.1 Het wettelijk stelsel en de praktijk / 123
3.3.2 Koop op afstand en elektronische koop / 126
3.3.3 Samenhangende rechtsbetrekkingen en meerpartijenovereenkomsten / 127
3.3.4 Contractsoverneming / 128
3.3.5 Elkaar opvolgende koopovereenkomsten / 129
3.3.6 Slotopmerking en plan van behandeling / 130
3.4 Precontractuele fase / 131
3.4.1 Voor-overeenkomst en letter of intent / 131
3.4.2 Het arrest Hofland/Hennis / 131
3.4.3 Het arrest Plas/Valburg / 132
3.4.4 De rechtsontwikkeling na Plas/Valburg / 134
3.4.5 Postcontractuele fase / 136
3.4.6 Entire agreement clauses / 136
3.5 Jurisprudentie. Onherroepelijk aanbod, koopoptie, voorkeursrecht tot koop, aanbiedingsplicht, recht van terugkoop / 137
3.5.1 Rechtspraak na invoering huidig BW / 137
3.5.2 Onherroepelijk aanbod; koopoptie; voorkeursrecht tot koop; aanbiedingsplicht; recht van terugkoop / 139
3.5.3 Manco’s / 144
3.6 Verstoring van de contractuele verhouding. Vernietiging wegens dwaling of onvoorziene omstandigheden en ontbinding / 147
3.7 Verkoop bij inschrijving en openbare veiling / 155
3.7.1 Inschrijving / 155
3.7.2 Tender / 156
3.7.3 Veiling / 157
3.7.4 Nader op te geven lastgever / 157
3.8 Medewerking van derden / 158
3.8.1 Beperkingen voortvloeiende uit de aard van het verkochte / 158
3.8.2 Beperkingen voortvloeiende uit de persoon van een der partijen / 160
3.8.3 Specifieke problemen bij rechtspersonen / 163
3.8.4 Nietig of vernietigbaar? / 167
3.9 Aankoop door een rechtspersoon in oprichting / 167
3.9.1 BV en NV i.o. / 167
3.9.2 Nachgründung en uitkeringstoets / 169
3.10 Verkoop in strijd met een testamentaire last of de bepalingen van een schenking / 170
3.11 Koop als onderdeel van een groter geheel / 172
3.12 Volmacht / 173
3.13 Bijzondere vereisten voor de koopovereenkomst van een woning door een particulier (‘consumentenkoop van onroerende zaken’) en de aan zo’n koper toekomende bedenktijd (art. 7:2 BW) / 176
3.13.1 Het beginsel van het BW / 176
3.13.2 Het voorontwerp / 177
3.13.3 Het wetsvoorstel en de kritiek daarop / 177
3.13.4 Wijziging van het wetsvoorstel / 178
3.13.5 Onzekerheden en eerste jurisprudentie / 180
3.13.6 Een evaluatie / 190
3.13.7 Conclusie voor dit onderdeel / 191
3.14 De waarborging van kopers recht op levering van een registergoed door het stellen van een aantekening (art. 7:3 BW) (Vormerkung) / 193
3.14.1 De strekking van de aantekening / 193
3.14.2 De beperkte duur van de aantekening / 195
3.14.3 Verdere opmerkingen over de inschrijving van de aantekening / 196
3.14.4 De aard van de aantekening / 199
3.14.5 Invloed van bewind of faillissement en retentierecht / 200
3.14.6 Dubbele verkoop / 201
3.14.7 De verhouding met beslag; eerste jurisprudentie / 202
3.14.8 Een wetswijziging / 206
3.14.9 De verhouding met art. 10 WVGem / 207
3.14.10 Conclusie voor dit onderdeel / 207
3.15 Algemene verplichtingen van verkoper / 208
3.16 Juridische gebreken / 212
3.16.1 De strekking van art. 7:15 lid 1 / 212
3.16.2 Het dwingendrechtelijke lid 2 / 214
3.16.3 Beperkingen van publiekrechtelijke aard / 214
3.17 Feitelijke gebreken / 217
3.17.1 De strekking van art. 7:17 / 217
3.17.2 Jurisprudentie / 219
3.17.3 Invloed van model-contracten / 224
3.17.4 Conclusie voor dit onderdeel / 225
3.17.5 De klacht-termijn van art. 7:23 BW / 227
3.18 Risicoregeling / 229
3.19 Algemene verplichtingen van koper / 231
3.20 Betaling van de koopprijs en het daaraan voorafgaand stellen van een waarborg / 236
3.20.1 De specifieke regeling voor koop van onroerende zaken / 236
3.20.2 De regeling voor de koop van woningen / 237
3.20.3 Waarborg en depot / 238
3.20.4 De koopprijzen bij misbruik van elkaar opvolgende A-B en B-C transacties / 239
3.20.5 De wetgeving tegen witwassen / 241
3.20.6 Overige bepalingen / 242
3.21 Categorieën van kopers / 244
3.22 Koop van appartementsrechten / 245
3.23 Rechten van erfpacht en opstal / 246
3.24 Lidmaatschappen, aandelen en certificaten / 248
3.25 Ruil en herverkaveling / 250
3.25.1 Ruil van onroerende zaken / 250
3.25.2 Driehoeksruil / 252
3.25.3 Herverkaveling en kavelruil / 252
3.25.4 Stedelijke herverkaveling / 254
3.26 Ipr-aspecten / 255
3.26.1 Rome I-verordening / 255
3.26.2 EEX-verordening II / 257
3.26.3 Europees ipr / 260
3.27 Europese ontwikkelingen. Het DCFR-project en de ontwerpverordening inzake koop. Oprichting ELI / 261
3.28 Ambtshalve toetsing aan Europese richtlijnen / 264

4. Huurkoop en financial lease van onroerende zaken / 267
4.1 Inleiding / 267
4.2 De voormalige Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken / 269
4.3 Het oorspronkelijke wetsvoorstel voor een nieuwe regeling van de huurkoop van onroerende zaken / 270
4.4 De huidige regeling / 271
4.4.1 De algemene regeling / 272
4.4.2 De toegespitste regeling voor de huurkoop van woonruimte / 274
4.4.3 Toevoegingen aan Boek 3 BW, aan de Onteigeningswet en aan de Overgangswet / 276
4.4.4 Conclusies / 276
4.5 Financial lease / 277
4.6 Groeiende en dalende eigendom / 279

5. Aanneming van onroerende zaken en projectontwikkeling / 281
5.1 Inleiding / 281
5.2 Aanneming van onroerende zaken / 283
5.3 Enkele bijzondere contractsvormen / 287
5.3.1 Overeenkomsten behorend bij de drie casus-posities / 287
5.3.2 Vormen van samenwerking / 292
5.3.3 Projectontwikkeling en PPS / 295
5.3.4 Raamovereenkomsten en convenanten / 298
5.3.5 Botsende bijzondere en algemene voorwaarden / 300
5.3.6 Conclusie voor dit onderdeel / 301
5.4 Exploitatieovereenkomsten en bouwclaims / 303
5.5 Aanbesteding / 307
5.6 De wettelijke regeling inzake aanneming (titel 12) / 310
5.6.1 Terminologie / 310
5.6.2 De wettelijke regeling / 312
5.6.3 Samenhang met Boek 6 en andere Boeken / 313
5.6.4 Plan van verdere behandeling / 315
5.7 Bepalingen van belang voor de bouw, in het bijzonder de particuliere woningbouw (afdeling 1) / 316
5.8 Bijzondere bepalingen inzake de consumentenopdracht (afdeling 2) / 319
5.9 Het voorrecht en het retentierecht van de aannemer / 322
5.10 Afsluitende rechtsvergelijkende opmerkingen en conclusie voor dit onderdeel / 325
5.11 Internationale aannemingsovereenkomsten / 326
5.12 Europese ontwikkelingen / 328
5.12.1 Consumentenbescherming / 328
5.12.2 Aanbestedingsrichtlijnen / 329
5.12.3 PPS / 330

6. Overdracht krachtens koop en andere wijzen van verkrijging onder bijzondere titel van onroerende zaken / 333
6.1 Inleiding / 333
6.2 Het stelsel van ons BW voor levering en overdracht van onroerende zaken, alsmede de vestiging van beperkte rechten daarop / 335
6.2.1 De obligatoire overeenkomst als grondslag van de levering / 335
6.2.2 De goederenrechtelijke (zakelijke) overeenkomst en de rol van de notaris / 338
6.2.3 De inschrijving in de openbare registers als vereiste voor de wijziging van rechtspositie / 341
6.2.4 Buitengerechtelijke vernietiging van een plaatsgevonden overdracht / 342
6.3 De causale leer en de gevolgen daarvan. Nadere opmerkingen over obligatoire en goederenrechtelijke overeenkomsten. De inhoud van de akte en de uitleg daarvan / 343
6.3.1 Het causale stelsel / 343
6.3.2 De vereisten waaraan een akte van levering ten minste moet voldoen / 344
6.3.3 Uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst / 345
6.4 Bescherming van opvolgende verkrijgers. Causaal tegenover abstract stelsel / 349
6.4.1 De helende werking van art. 3:88 BW / 349
6.4.2 Gevallen waarbij art. 3:88 BW in ieder geval toepassing mist / 351
6.4.3 Verschillen tussen het causale en het abstracte stelsel / 353
6.4.4 Overdracht na een gebrekkige splitsing / 354
6.4.5 Gevolgen van het wegvallen van een der onderliggende overeenkomsten na een ABC-levering / 355
6.5 Bekrachtiging, convalescentie, bevestiging, rectificatie / 358
6.5.1 Bekrachtiging / 358
6.5.2 Bekrachtiging door een rechtspersoon na oprichting / 359
6.5.3 Convalescentie / 360
6.5.4 Bevestiging / 361
6.5.5 Andere vormen van reparatie / 361
6.6 De verdere beschermingsartikelen / 363
6.6.1 Andere bepalingen van beschermende aard / 363
6.6.2 Cumulatieve werking / 368
6.6.3 Casuïstiek / 369
6.6.4 Conclusie voor dit onderdeel / 371
6.7 De trits koop, levering, overdracht / 374
6.8 Het negatieve/onvolledige stelsel en de gevolgen daarvan voor de eigendom van onroerende zaken / 379
6.9 Onderscheid tussen kadaster en openbare registers De Kadasterwet / 381
6.9.1 De functie van openbare registers / 382
6.9.2 De Kadasterwet en de positie van de bewaarder / 384
6.9.3 Het onderscheid tussen kadaster en openbare registers / 385
6.9.4 De basisregistratie kadaster / 387
6.9.5 Het kadaster als informatiecentrum ter voorkoming van graafschade / 388
6.9.6 De style sheet of KIK-akte / 389
6.9.7 Op weg naar een 3D-registratie / 389
6.9.8 Privacy en openbare registers / 390
6.10 Resumerend (en ter illustratie rechtsvergelijkend) Registration of deeds tegenover Registration of titles / 392
6.10.1 Causaal tegenover abstract en consensueel tegenover traditio / 392
6.10.2 Negatief tegenover positief stelsel / 393
6.10.3 Een viertal voorbeelden van de werking van ons stelsel / 394
6.10.4 Diverse stelsels met elkaar vergeleken / 396
6.11 Reële executie / 401
6.12 Levering na dubbele verkoop / 404
6.13 Positie van de notaris bij botsende rechten op levering / 408
6.14 Vernietiging van een rechterlijke uitspraak tot levering of tot opheffing beslag / 409
6.15 Verjaring als grondslag van verkrijging / 414
6.15.1 Bevrijdende verjaring / 415
6.15.2 Verkrijgende verjaring / 418
6.15.3 De notariële verklaring / 420
6.15.4 Verklaring voor recht / 420
6.15.5 Vaststellingsovereenkomst / 420
6.16 Onteigening / 421
6.17 De Angelsaksische of Antilliaanse trustee als verkrijger. Het Trustverdrag / 423
6.18 De trust in het DCFR-project / 427
6.19 Naar een harmonisatie van de Europese stelsels voor de overdracht van onroerende zaken? / 428
6.20 Invloed van de Erfrechtverordening op de beschikkingsbevoegdheid en de kadastrale registratie / 432

7. Economische eigendomsoverdracht van onroerende zaken / 435
7.1 Inleiding / 435
7.2 Economische eigendom van onroerende zaken / 436
7.3 Onderscheid in de diverse vormen van economische eigendom / 438
7.4 De zogenoemde economische eigendomsoverdracht / 439
7.5 Zekerheden voor partijen bij de economische eigendomsoverdracht / 440
7.5.1 De onherroepelijke volmacht / 440
7.5.2 De zekerheidshypotheek / 441
7.5.3 Koophuur / 443
7.5.4 Bijzondere risico’s / 443
7.5.5 Beslag op economische eigendom / 444
7.6 De aanval van het ministerie van Financiën op de economische eigendomsoverdracht / 446
7.7 Economische eigendom thans en in de toekomst / 447
7.8 De problematiek van de ontbonden rechtspersoon/juridisch eigenaar / 451
7.9 Kan de economische eigenaar jegens de juridische eigenaar een beroep doen op bevrijdende verjaring? / 451
7.10 Kan de vordering tot levering verjaren? / 452

8. Economische eigendom met behulp van een rechtspersoon / 453
8.1 Inleiding / 453
8.2 De onroerend goed NV / 453
8.3 Certificering en vastgoedfondsen / 455
8.4 De onroerend goed stichting / 457
8.5 De coöperatieve flatexploitatievereniging / 459
8.5.1 Ontstaan van deze rechtsvorm en de plaats daarvan in Boek 2 / 459
8.5.2 Overdraagbaarheid en financiering / 460
8.5.3 De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid en de coöperatie. Nieuwe ontwikkelingen / 463
8.5.4 Woningcorporaties / 464
8.6 Maatschappelijk gebonden coöperatief eigendom / 466
8.7 Woongroepen / 467
8.8 De stichting voor de exploitatie van monumenten / 468
8.9 De stichting als beheerder ten dienste van de Nederlandse gemeenschap / 469
8.10 De monumentenrechtspersoon / 470
8.11 De rechtspersoon als instrument van beheer / 471

9. Eenvoudige gemeenschap en mandeligheid / 473
9.1 Inleiding / 473
9.2 Eenvoudige gemeenschap van een onroerende zaak / 477
9.2.1 De wettelijke regeling / 477
9.2.2 Bezwaren tegen de wettelijke regeling / 480
9.2.3 Problemen in de familiesfeer / 481
9.2.4 Problemen buiten de familiesfeer / 484
9.2.5 Het verbod om verdeling te vragen / 484
9.2.6 Verdere problemen / 485
9.2.7 Het einde van de gemeenschap / 487
9.3 Gemeenschap als alternatief voor splitsing in appartementsrechten? / 488
9.4 Mandeligheid / 490
9.4.1 Wettelijke en contractuele mandeligheid / 490
9.4.2 Het ontstaan van contractuele mandeligheid / 492
9.4.3 Bezwaren tegen contractuele mandeligheid / 496
9.4.4 Het einde van de contractuele mandeligheid / 497
9.4.5 Het einde van de wettelijke mandeligheid / 497
9.4.6 Mandeligheid in andere Europese landen / 499

10. Appartementsrecht / 501
10.1 Inleiding / 501
10.2 De wetgeving van 1951 (aangepast in 1972). Dualistisch tegenover unitair stelsel / 503
10.3 Splitsing van de rechten van erfpacht en opstal. Splitsingsvergunning. Overkoepelende werking van een splitsing / 506
10.3.1 Splitsing van de rechten van erfpacht en opstal. De splitsingsvergunning / 506
10.3.2 Overkoepelende werking van een splitsing / 507
10.4 De Vereniging van Eigenaars (VvE) en een eventueel extra kwalitatief lidmaatschap / 508
10.5 Twee gemeenschappen. Verhouding Boeken 2 en 5 / 510
10.6 Ondersplitsing / 512
10.7 Wijze van splitsing en de gevolgen daarvan voor bestaande rechten / 513
10.7.1 De akte en de tekening / 513
10.7.2 Gevolgen voor bestaande rechten / 516
10.7.3 Geen andere wijzen van ontstaan / 516
10.8 Heling van gebrekkige splitsingen / 517
10.9 Inhoud van de akte van splitsing / 519
10.10 Gebruiksbeperkende regelingen en de verhouding tussen reglement en huishoudelijk reglement. Uitleg / 521
10.10.1 Reglement en huishoudelijk reglement / 521
10.10.2 Aanbiedingsplichten en arbitrale bedingen / 523
10.10.3 Uitleg van het reglement / 524
10.10.4 Nietige en vernietigbare besluiten / 525
10.11 Splitsing van toekomstige gebouwen (‘splitsen op tekening’) / 526
10.12 De invoering van het huidige BW (1992) en de wetswijziging van 2005 / 529
10.13 Het begrip ‘(privé-)gedeelte’ in art. 5:106 lid 3 BW / 531
10.14 Floating space en floating time / 532
10.15 Bepaling der aandelen (breuken) / 533
10.16 Vestiging van de rechten van erfpacht en opstal op een appartementsrecht / 534
10.17 Aansprakelijkheid van kopers voor oude schulden / 536
10.18 Het tijdstip van aanvang van de VvE / 537
10.19 Het reservefonds / 538
10.20 Nadere regeling inzake ondersplitsing / 539
10.21 Wijziging van de splitsing met meerderheid van stemmen / 540
10.22 Onttrekking aan de splitsing / 544
10.23 De situatie bij de aankoop van bloot-eigendom door de appartementseigenaars / 545
10.24 Verhouding tot bestuursrecht. De wetswijziging van 2011 / 546
10.25 Een volgende wetswijziging / 547
10.26 Het einde van de splitsing / 548
10.27 Europees recht / 549

11. Time share (gebruik in deeltijd) van onroerende zaken / 551
11.1 Inleiding / 551
11.2 Poging tot een definitie / 552
11.3 Eigendomsproblematiek / 553
11.3.1 Mede-eigendom (gemeenschap) / 553
11.3.2 Andere juridische constructies / 554
11.3.3 Time share als wettelijk toegestane goederenrechtelijke rechtsfiguur / 556
11.3.4 De moeizame overlegstructuur / 558
11.4 De totstandkoming van de time share richtlijn / 558
11.5 De implementatie van de richtlijn in ons Burgerlijk Wetboek / 560
11.6 Ipr-aspecten / 561
11.7 Kritiek op de beperkte reikwijdte van de eerste richtlijn en verdere Europese ontwikkelingen / 562

12. De rechten van erfpacht en opstal / 565
12.1 Inleiding / 565
12.2 Verschillen en overeenkomsten tussen de rechten van erfpacht en opstal / 568
12.3 Diverse vormen van erfpacht. Gemeentelijke erfpacht / 571
12.4 Particuliere erfpacht. ‘Footprint lease’ en horizontaal verdeelde (‘gelaagde’) erfpacht / 576
12.5 Het recht van opstal / 581
12.6 Nadere beschouwing van de rechten van erfpacht en opstal / 587
12.7 Dwingend tegenover regelend recht / 590
12.8 Welke bepalingen zijn (on)mogelijk? / 591
12.9 Verhouding tot bestuursrecht / 596
12.10 Redelijkheid en billijkheid / 598
12.11 Onderrechten. Doorbrekingen van de ‘nemo plus’-regel en de onmogelijkheid van stapeling / 599
12.12 De toepasselijkheid van Boek 6 / 601
12.13 Verjaring / 604
12.14 Wijziging en splitsing van de rechten / 605
12.15 Beëindiging van de rechten / 606
12.16 Kan een splitsing in appartementsrechten vermenging (en daardoor tenietgaan van de beperkte rechten) voorkomen? / 609
12.17 Conclusie voor dit onderdeel / 610
12.18 De rechten van erfpacht en opstal in andere Europese landen / 611

13. De rechten van gebruik en bewoning / 613
13.1 Inleiding / 613
13.2 Verschillen en overeenkomsten tussen de rechten van gebruik en bewoning / 613
13.3 Verjaring / 617
13.4 Wettelijke rechten / 617
13.5 Beëindiging van de rechten / 617

14. Burenrecht en erfdienstbaarheden, alsmede aanverwante rechtsfiguren / 619
14.1 Inleiding / 619
14.2 Burenrecht / 624
14.3 Erfdienstbaarheden / 627
14.3.1 Ontstaansgronden: vestiging en verjaring / 629
14.3.2 Beperkingen / 631
14.3.3 Ondeelbaarheid / 633
14.3.4 Bijzonderheden / 634
14.3.5 Ipr-aspecten / 636
14.3.6 Erfdienstbaarheden in andere Europese landen / 636
14.4 Wijziging of opheffing door de rechter van een erfdienstbaarheid / 636
14.5 Einde van de erfdienstbaarheid / 638
14.6 Verhouding tot bestuursrecht / 640
14.6.1 Botsingen tussen beide rechtsgebieden / 640
14.6.2 Openbare private wegen / 642
14.6.3 Welstandstoezicht / 643
14.6.4 Gedoogplichten / 643
14.7 Kwalitatieve verplichtingen / 644
14.8 Kwalitatieve rechten / 647
14.9 Vaststellingsovereenkomsten tussen buren / 649
14.10 Kettingbedingen / 650
14.10.1 Bijzonderheden / 651
14.10.2 De (on)geldigheid van een monddood-clausule / 652
14.10.3 Wijziging en einde / 653
14.11 Verschillen en overeenkomsten van de besproken rechtsfiguren / 654
14.11.1 De belangrijkste verschillen / 654
14.11.2 Verbreking van een kettingbeding / 655
14.11.3 Het kettingbeding bij executoriale verkoop en bij faillissement / 658
14.11.4 (Niet-)oplegging van een kettingbeding / 659
14.11.5 Botsing tussen burgerlijk recht en tuchtrecht / 660
14.11.6 Verhouding tot bestuursrecht / 661
14.11.7 Conclusie voor dit onderdeel / 662
14.12 Intentieverklaringen en andere obligatoire bedingen / 663
14.13 Soms geen behoefte aan de besproken rechtsfiguren / 663
14.14 Europees recht / 664

15. Eigendom van netten van kabels en leidingen / 665
15.1 Inleiding / 665
15.2 Wie is de eigenaar van een net? / 666
15.3 Roerend of onroerend? / 669
15.4 De kabelnet-arresten en hun gevolgen / 670
15.5 Hoe diende een ondergronds telecomnet te worden overgedragen? De ‘paddestoel-theorie’ / 671
15.6 Registratie en ordening. Op weg naar een 3D-kadaster / 672
15.7 Gebruiks- en genotsrechten van ondergrondse telecomnetten / 675
15.8 De privaatrechtelijke grondslagen voor de eigendom, de aanleg en het gebruik van nutsleidingen / 676
15.9 Problemen bij het opstellen van een overkoepelende privaatrechtelijke regeling / 681
15.10 Eerste voorstellen / 682
15.11 Achtergrond van de in 2007 ingevoerde wettelijke regeling inzake de eigendom van netten / 684
15.12 De huidige kadastrale registratie / 687
15.13 In werking treding van de regeling en openstaande vragen / 689
15.14 Het uitgebreide overgangsrecht / 691
15.15 Verjaring / 693
15.16 Conclusie voor dit onderdeel / 694
15.17 Verhouding tot bestuursrecht / 696
15.18 Eigendom van kabels en leidingen in andere Europese landen / 696

16. Parkmanagement (terreinbeheer) / 697
16.1 Inleiding / 697
16.2 Appartementsrecht als vehikel voor terreinbeheer / 698
16.3 Eenvoudige gemeenschap en contractuele mandeligheid / 701
16.4 De rechten van erfpacht en opstal / 702
16.5 Erfdienstbaarheden en overeenkomsten / 702
16.6 De vastgoedcoöperatie / 704
16.7 Decentrale energievoorzieningen / 705
16.8 Bedrijveninvesteringszones / 706
16.9 Conclusie voor dit onderdeel / 706

17. Hypotheek en financiering. Verkoop door de hypotheekhouder / 709
17.1 Inleiding / 709
17.2 Het ontstaan van hypotheek / 711
17.2.1 De vestiging / 711
17.2.2 Positie van de notaris / 712
17.2.3 Het hypothecair te bezwaren registergoed en de onderliggende titel van verkrijging / 713
17.3 Andere vormen van financiering / 715
17.3.1 Diverse vormen van financiering / 716
17.3.2 Halal-financiering / 717
17.3.3 Positieve/negatieve hypotheekverklaring / 718
17.3.4 Crowdfunding / 719
17.4 Nadere karakterisering / 719
17.4.1 Een afhankelijk recht / 719
17.4.2 Soms een semi-zelfstandig recht / 720
17.4.3 Verhouding met bestuursrecht / 722
17.5 Woningfinanciering / 723
17.6 Algemene regeling en algemene leerstukken / 724
17.7 Mobiliteit van hypothecaire vorderingen en collectieve zekerheidsarrangementen / 727
17.8 Trusthypotheek / 731
17.9 Ultra vires-problematiek en andere kwesties bij hypotheekverlening door rechtspersonen / 733
17.10 Bijzondere bedingen / 735
17.11 Rangorde en rangwisseling / 737
17.12 Subrogatie / 739
17.13 Executie / 740
17.13.1 Openbare executoriale verkoop / 740
17.13.2 Executoriale verkoop uit de hand / 743
17.13.3 Onderhandse verkoop / 747
17.13.4 Verschillen tussen de diverse vormen van verkoop / 748
17.13.5 Wetswijziging verbetering executoriale verkoop / 748
17.14 De zogenoemde ‘onroerend goed portefeuille’ / 751
17.15 Het einde van de hypotheek. Zuivering en rangregeling / 752
17.15.1 Zuivering / 752
17.15.2 Verdeling van de verkoopopbrengst / 752
17.15.3 Rangregeling / 754
17.15.4 Andere wijzen van tenietgaan / 755
17.15.5 Herleving na een vernietigd vonnis tot opheffing? / 756
17.16 Grensoverschrijdende hypothecaire financiering / 757
17.17 Europese ontwikkelingen. Invoering afdeling consumentenkrediet overeenkomsten woningen / 759
17.18 Het voorstel voor een ‘Eurohypotheek’ / 761
17.19 De richtlijnen financiële diensten op afstand en consumentenkrediet / 764
17.20 Insolventieverordening / 765

18. Huur en pacht: enkele randnotities / 767
18.1 Inleiding / 767
18.2 Afgrenzingen en overlappingen tussen huur of pacht en koop / 768
18.3 De verhouding met beperkte genotsrechten, in het bijzonder erfpacht / 770
18.4 De positie van de huurder in het appartementsrecht / 772
18.5 Botsing tussen de rechten van huurders/pachters en hypotheekhouders / 774
18.6 Bestanddeelvorming als doorbreking van het wegneemrecht / 775
18.7 Gebruiksrechten / 775
18.8 Koppeling van eigendom en gebruik / 776
18.9 Afsluitende opmerkingen / 776

19. Enkele voorstellen tot verbetering en opmerkingen over de notariële zorgplicht / 777
19.1 Een beknopte inventarisatie van geconstateerde tekortkomingen / 777
19.2 Notarieel tuchtrecht en de plicht tot voorlichting / 780
19.3 Naar een meer flexibel eigendomsbegrip? / 783
19.4 Voorstel voor ‘gereglementeerde’ eigendom / 784
19.5 Diverse vormen van eigendom / 785
19.6 Introductie van de ‘Community Association’ in ons goederenrecht / 786

20. Epiloog / 789

Jurisprudentieregister / 791
Trefwoordenregister / 805