Vastgoedwijzer Fiscaal NL 2020-2021

Voorwoord 11
Over de auteurs 13

ONROERENDE ZAKEN 15
1.1 Definitie in de btw 15
1.2 Definitie in de overdrachtsbelasting 17

BTW BIJ LEVERING VAN ONROERENDE ZAKEN 19
2.1 Levering 20
2.2 Belaste leveringen van onroerende zaken 21
2.2.1 Levering gebouw en bijbehorend terrein uiterlijk 22
2 jaar na eerste ingebruikname
2.2.2 Bouwterrein 27
2.2.3 Maagdelijke grond 28
2.2.4 Samenvatting 32
2.3 Optie belaste levering 33
2.3.1 Optieverzoek 34
2.3.2 90%-criterium 34
2.3.3 Referentieperiode 35
2.3.4 Optie voor een deel van de onroerende zaak 37
2.4 Levering van rechten op onroerende zaken 38
2.5 Oplevering van onroerende zaken 40
2.6 Verlegging bij bepaalde handelingen 41
2.7 Fictieve leveringen 42
2.8 Conclusie 43

BTW BIJ VERHUUR VAN ONROERENDE ZAKEN 45
3.1 Verhuur 46
3.1.1 Samenhangende prestaties 47
3.1.2 Handelingen met beperkte rechten 53
3.2 Verhuur van een onroerende zaak en btw 54
3.2.1 Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties 55
3.2.2 Verhuur van kamers of logiesgelegenheid 55 voor kort verblijf
3.2.3 Verhuur van parkeerruimte, lig- en bergplaatsen 59
3.2.4 Verhuur van safeloketten 61
3.2.5 Huurgaranties 61
3.3 Optie met btw belaste verhuur 61
3.3.1 Optieverzoek 62
3.3.2 Belaste verhuur per zelfstandig gedeelte 68
3.3.3 Onderverhuur 68
3.3.4 Einde belaste verhuur 69
3.3.5 Afkoopsom huurrecht 69
3.3.6 Handelingen die losstaan van verhuur 69
3.4 Conclusie 71

AFTREK VAN VOORBELASTING 73
4.1 Vereisten aftrek van voorbelasting 74
4.2 Privé en zakelijk gebruik van goederen en diensten 76
4.3 Belast en vrijgesteld gebruik 78
4.3.1 Leveringen en diensten van belaste prestaties 79
4.3.2 Leveringen en diensten van vrijgestelde prestaties 80
4.3.3 Leveringen en diensten van zowel belaste als vrijgestelde prestaties 80
4.3.4 Splitsingsregels 81
4.3.5 Herziening bij ingebruikname 83
4.3.6 Herziening aan het eind van het jaar 83
4.3.7 Herziening na jaar van ingebruikname 84
4.3.8 Recht op aftrek bij leegstand 86
4.4 Levering tijdens herzieningstermijn 87
4.4.1 Consequenties verkoop onroerende zaken 88
4.5 Conclusie 90

OVERDRACHTSBELASTING 91
5.1 Belastbaar feit 92
5.1.1 Het begrip ’verkrijging’ 92
5.1.2 Verkrijging juridische eigendom 93
5.1.3 Verkrijging economische eigendom 94
5.1.4 Zakelijke rechten 95
5.1.5 Verkrijging aandelenbelang 96
5.2 Maatstaf van heffing 99
5.2.1 Waarde economisch verkeer 101
5.2.2 Tijdstip van waardering 102
5.2.3 Opvolgende verkrijgingen 102
5.3 Vrijstellingen 103
5.3.1 Bedrijfsopvolging in de familiesfeer 103
5.3.2 Inbreng in personenvennootschappen 104
5.3.3 Inbreng in lichamen met in aandelen 105 verdeeld kapitaal
5.3.4 Bedrijfsfusies, interne reorganisaties en splitsing 105
5.3.5 Subjectieve vrijstellingen 107
5.3.6 Door de verkrijger zelf aangebrachte zaken 108
5.3.7 Algemene beperking vrijstellingen 108
5.4 Conclusie 109

SAMENLOOP BTW EN OVERDRACHTSBELASTING 111
6.1 Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij samenloop metbtw-heffing 112
6.1.1 Van rechtswege btw verschuldigd 112
6.1.2 Gebruikt als bedrijfsmiddel 115
6.2 Goedkeuringen 115
6.3 Levering na tweejaars termijn 117
6.4 Algemene beperking vrijstellingen 118
6.5 Roerend/onroerend 119
6.6 Conclusie 120

WOZ WAARDE 123
7.1 Invloed WOZ-waarde 123
7.2 Beschikking 124

ONROERENDE ZAKEN IN DE INKOMSTENBELASTING 127
8.1 Vermogensetikettering 128
8.1.1 Verplicht ondernemingsvermogen 128
8.1.2 Verplicht privévermogen 128
8.1.3 Keuzevermogen 128
8.1.4 Werkruimte 130
8.2 Fiscale gevolgen vermogensetikettering 130
8.2.1 Gehele pand als bedrijfsvermogen 130
8.2.2 Gehele pand als privévermogen 131
8.2.3 Pand administratief gesplitst 132

SAMENHANG INKOMSTEN- EN VENNOOTSCHAPSBELASTING 135
9.1 Goed Koopmansgebruik 135
9.2 Tarief vennootschapsbelasting 136
9.3 AB-claim op aandelen 137

ONROERENDE ZAKEN IN DE WINSTSFEER 139
10.1 Begrip gebouw 139
10.2 Begrip bodemwaarde 141
10.3 Afschrijfbeperkingen 142
10.4 Verhuur van vakantiehuizen en hotels 144
10.5 In buitenland gelegen gebouwen 144
10.6 Werktuigenvrijstelling 145
10.7 Afschrijven, herinvesteren en lagere bedrijfswaarde 145
10.8 Splitsing van opstal en ondergrond buiten verbonden relaties 146
10.9 Verbouwingen 146
10.10 Investeringen in één gebouw door verbonden personen 147
10.10.1 Verbonden personen en verbonden lichamen 148
10.11 Eenmanszaken 149
10.12 Samenwerkingsverbanden 149
10.13 Willekeurig afschrijven 151
10.14 Lagere bedrijfswaarde 151
10.15 Investeringsaftrek 154
10.15.1 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 155
10.15.2 Energie-investeringsaftrek 156
10.15.3 Milieu-investeringsaftrek 157
10.16 Kostenegalisatiereserve 157

HERINVESTERINGSRESERVE 161
11.1 Strekking regelgeving omtrent herinvesteren 161
11.2 Voorwaarden vormen van reserve 162
11.2.1 Vervreemden 162
11.2.2 Bedrijfsmiddel 163
11.2.3 Afschrijvingstermijn 164
11.2.4 Uitgesloten bedrijfsmiddelen 165
11.2.5 Herinvesteringsvoornemen 165
11.3 Afboeken van herinvesteringsreserve 166
11.3.1 Boekwaarde-eis 166
11.3.2 Volgorde van afboeken 168
11.3.3 Economisch dezelfde functie 168
11.4 Maximale termijn voor herinvesteren 170
11.5 Herinvesteren na toepassing willekeurige afschrijving 170
11.6 Herinvesteren vóór vervreemding 171
11.7 Overheidsingrijpen 171

RESULTAAT UIT OVERIGE WERKZAAMHEDEN 173
12.1 Bronvereisten 174
12.1.1 Verrichten van arbeid 174
12.1.2 Deelname aan het economisch verkeer 175
12.1.3 Voordeel beogen en voordeel verwachten 176
12.2 Meer dan normaal vermogensbeheer 176
12.2.1 Uitponden 176
12.2.2 In belangrijke mate verrichten van groot onderhoud of aanpassingen 177
12.2.3 Voorkennis of vergelijkbare bijzondere vormen van kennis 178
12.3 Ter beschikking stellen aan onderneming van verbonden persoon 178
12.3.1 Verbonden persoon 180
12.3.2 Ongebruikelijke terbeschikkingstelling 180
12.3.3 Heffing 181

SPAREN EN BELEGGENIN BOX 3 183
13.1 Waardering van onroerende zaken voor box 3 184
13.1.1 Hoofdregel waardering box 3 186
13.1.2 Waardering onroerende zaken 187
13.1.3 (Landbouw)gronden 189
13.1.4 Rechten op onroerende zaken 191
13.1.5 Aandeel Vereniging van Eigenaren 192
13.1.6 Waardering van schulden 192
13.1.7 Conclusie 192
13.2 Waardering woningen anders dan eigen woning 192
13.3 Belastingarbitrage 194
13.3.1 Verschuiving van vermogen 194
13.3.2 Sfeerovergang van box 3 naar box 1 195
13.3.3 Sfeerovergang van box 1 naar box 3 195
13.3.4 Andere overgangsmogelijkheden 196

VERHUURDER HEFFING 197
14.1 Achtergrond5 197
14.2 Wie is belastingplichtig? 198
14.3 Grondslag en tarief 199
14.4 Aangifte doen 200
14.5 Verhuurderheffing als kosten 200
14.6 Heffingskorting en vrijstelling tijdelijke woningen 201

ONROERENDE ZAKEN EN ERFBELASTING 203
15.1 Nalatenschap 203
15.2 Bedrijfsopvolgingsregeling 204
15.2.1 TBS pand onder bedrijfsopvolgingsregeling 206
15.3 Conclusie 207

Tot slot 209