Investeren in vastgoed, grond en gebieden - 2024

Voorwoord 9
Over de auteurs 11

INLEIDING 13
1.1 Vastgoedontwikkelingsproces 14
1.2 Vastgoedrekenproces 15
1.3 Actoren op de vastgoedmarkt 16
1.4 Vastgoedmarkt 19
1.5 Vierkwadrantenmodel 20
1.6 Leeswijzer 22

FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 25
2.1 Kasstromen (Cash Flows) 26
2.2 Indexeren, reëel en nominaal 27
2.3 Contante waarde en disconteren 29
2.4 Eindwaarde 31
2.5 Netto Contante Waarde 32
2.6 Vermogens-, saldo- en waardeontwikkeling 33
2.7 Rente en disconteringsvoet 36
2.8 Interne rentevoet: IR of IRR 39
2.9 Terugverdienperiode en Cash-on-Cash rendement 40
2.10 Verhoudingsgetallen, ratio’s 41
2.11 Beslissen en beoordelen 41
2.12 Contante waarde methodiek anders toepassen 42
2.13 Rekenen met andere tijdvakken 43

VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 47
3.1 Vastgoed als belegging 49
3.2 Waarde van een belegging 49
3.3 Kasstromen van een belegging 51
3.4 Kasstromen van een belegging: huurinkomsten 52
3.5 Kasstromen van een belegging: overige inkomsten 56
3.6 Kasstromen van een belegging: exploitatiekosten 56
3.7 Kasstromen van een belegging: investeringen en desinvesteringen (exclusief restwaarde) 57
3.8 Kasstromen van een belegging: restwaarde 58
3.9 DCF-waardering 63
3.10 Waarderen met DCF van een belegging: 66
3.11 Marktwaarde van een belegging 68
3.12 BAR 68
3.13 NAR 70
3.14 BAR, NAR en markthuren 71
3.15 Marktwaarde versus DCF-waarde 73
3.16 Rendement op een belegging (IRR) 73
3.17 Direct rendement, indirect rendement en totaal rendement 78
3.18 Waardecurve van een belegging 80
3.19 Boekwaarde van een belegging 81
3.20 Kostprijsdekkende huur 83
3.21 Onrendabele top 85
3.22 Specifiek en courant 86
3.23 BTW-vrijgestelde versus BTW-belaste verhuur 90
3.24 Waarderen van panden op in erfpacht uitgegeven gronden 90
3.25 Direct of indirect beleggen 93
3.26 Specifieke kenmerken verschillende vastgoedcategorieën 93

PROJECTONTWIKKELING 103
4.1 Proces van ontwikkeling 105
4.2 Berekeningen tijdens ontwikkelingsproces 108
4.3 Kasstromen tijdens ontwikkelingsproces 108
4.4 Eenvoudige stichtingskostenberekening 111
4.5 Eindwaarde, contante waarde of IRR 118
4.6 Eindwaarde berekeningen 119
4.7 Meer gedetailleerde stichtingskostenberekening en liquiditeitsprognose: principe van rekening-couran 120
4.8 Relatie verkoopopbrengst en marktwaarde 125
4.9 Optimalisatie 125
4.10 Risico 128
4.11 Ontwikkelentiteit 129

GRONDEXPLOITATIE 131
5.1 Proces van gebiedsontwikkeling 134
5.2 Grond- en overige opbrengsten 135
5.3 Residuele grondwaarde 136
5.4 Grondquote 142
5.5 Vaste grondprijs 144
5.6 Grondprijs: kostprijsbenadering 144
5.7 Grondwaarde in grondexploitatie 144
5.8 Kosten productie bouwrijpe grond 145
5.9 Kasstroomschema grondexploitatie 150
5.10 Grondexploitatie, rekenen op eindwaarde, rekening-courant 151
5.12 Projectrente 154
5.13 Netto contante waarde en IRR in grondexploitaties 156
5.14 Grondexploitatie met een tekort 157
5.15 Gevoeligheid grondexploitaties 160

GEMEENTELIJK VASTGOEDMANAGEMENT FINANCIERING 167
6.1 Hefboomwerking van financiering 170
6.2 Kort of lang vermogen 172
6.3 Financieringsstructuur opgebouwd uit vermogenscomponenten 172
6.4 Kengetallen financieringsstructuur 173
6.5 Kasstromen splitsen 177
6.6 Cash Flow Waterfall (CFW) 178
6.7 Cash Flow Waterfall grondexploitatie 183

ENERGIE IN VASTGOED EN GEBIEDEN 185
7.1 Principe van energie-exploitatie en parallellen met vastgoedontwikkelingsproces 186
7.2 Belangrijke begrippen 188
7.3 Businesscase van energie-exploitatie 194
7.4 Deel-businesscase gebruiker: eindgebruiker 195
7.5 Deel-businesscase eigenaar/gebruiker: vastgoedeigenaar 197
7.6 Totale businesscase warmte via warmtenet 199
7.7 Speciale onderwerpen 201

PRAKTIJKVRAAGSTUKKEN 205
1 01 Vastgoed- en financieel rekenen 207
1 02 Rekenen met rendementseis en IRR 209
1 03 Rekenen met andere tijdvakken 210
2 01 Een bedrijfspand kopen of huren? 211
2 02 Rekenen aan exploitatiekosten 212
2 03 Investeren in vastgoed vanuit het perspectief van een belegger 213
2 04 De koopsom van een vastgoedobject berekenen via BAR en DCF 214
2 05 Vergelijking DCF en BAR-methode 216
2 06 Onrendabele top sociale huurwoning: bedrijfskundige versus boekhoudkundige benadering 218
2 07 DCF-waarde en kostprijsdekkende huur 220
2 08 Rendementsoptimalisatie door uitponden 223
2 09 Asset Management beslissingen bij een woningbelegging 225
2 10 Vastgoedbeslissingen vanuit het perspectief van de Corporate Real Estate Manager 227
2 11 Anticiperen op toekomstige transformatie van kantoor naar woningen 229
2 12 BTW-vrijgestelde verhuur en opteren voor BTW-belaste verhuur 231
2 13 Waardering bij erfpacht 234
2 14 Huurprijsbepaling van een functioneel specifiek gebouw 236
2 15 Toekomstscenario’s bij de ontwikkeling van een specifiek schoolgebouw 238
2 16 Een prospectus van een vastgoed CV doorgronden 241
2 17 Risico- en gevoeligheidsanalyse 246
3 01 Grondwaardeberekening van een koopwoning versus een commercieel huurobject 249
3 02 Grondwaarde van een kantoorgebouw 251
3 03 Grondwaarde van een huurwoning 253
3 04 Grondwaarde van een kantoorgebouw met parkeergarage 255
3 05 Planoptimalisatie bij projectontwikkeling 257
3 06 Effecten op het BAR in een volatiele markt 259
3 07 Fiscale optimalisatie bij ontwikkeling van een bestaand kantoorpand 261
3 08 Waardepotentie van een oude havenloods met een creatieve tijdelijke invulling 263
3 09 Winstafroming van grondwaardeontwikkeling 265
3 10 Volledig rekenmodel van vastgoedexploitatie en projectontwikkeling 268
4 01 Residueel rekenen en grondquotes 270
4 02 Opzetten van een basis grondexploitatie 272
4 03 Planoptimalisatie bij een Gebiedsontwikkeling 275
4 04 Gemeente versus ontwikkelaar in het bouwclaim model 277
4 05 Financiering van een PPS door de gemeente 279
4 06 Verdieping op contante waarde berekeningen bij gebiedsontwikkeling 281
5 01 Basisprincipes van financiering 283
5 02 Splitsen van kasstromen bij financiering van onroerend goed 285
5 03 Financiering van de eigen woning 287
5 04 Eigen vermogen, vreemd vermogen, WACC 289
5 05 Basis beleggingsfinanciering en Cash Flow Waterfall 291
5 06 Uitgebreide beleggingsfinanciering en Cash Flow Waterfall 294
5 07 Financiering van een grondexploitatie 297
6 01 Kostprijsdekkende huur van een duurzaamheids-investering 300
6 02 Vergelijking ESCo versus zelf realiseren 302

BIJLAGES
1: Antwoorden bij vraagstukken 305
2: Een paar tips voor het gebruik van Microsoft Excel 351
3: Begrippenindex 359