Wonen en kopen in Italië

Houding Italianen ten opzichte van buitenlandse huiseigenaren
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Onderhandelen over de prijs
Overige aandachtspunten
Meest gemaakte fouten door buitenlanders
Overige problemen waar buitenlanders tegenaan kunnen lopen

5. Aankoop van een appartement & de VVE
Het Italiaanse systeem
CV en water in een appartementencomplex
Voor- en nadelen wonen in een condominio
Regels condominio bij geschakelde huizen/vrijstaande huizen
Nederlandse vereniging van eigenaren i.p.v. condominio
Checklist condominio alvorens een koopcontract te tekenen
Prijs van een appartement
Het beheer/management van het condominio
Vergadering van eigenaren
Regels omtrent de vereniging van eigenaren
Servicekosten
Extra servicekosten voor onderhoud en reparaties
Nog enkele tips !
Nieuwe regels condominio

6. De makelaar
Met wie kunt u te maken krijgen ?
Vestigingseisen Italiaanse makelaar
Werkwijze Italiaanse makelaar
De makelaar en de verkopende eigenaren
Keuze makelaar
Buitenlandse medewerkers van Italiaanse makelaarskantoren
Een makelaar in Nederland
Niet-gekwalificeerde bemiddelaars
Makelaarscommissie (provvigione)
Commissiedocument
Het uitbrengen van een bod
Nog enkele opmerkingen omtrent de Italiaanse makelaar
Kopen zonder makelaar

7. Het koopproces
De koper
De verkoper
Het onroerend goed register
Het koopobject
Het Italiaanse kadaster
Dichiarazione di variazione
De gemeente
Geometra
De Bank
De notaris
De Italiaanse fiscus
De Buren
De mede-eigenaren/condominio
De makelaar
Juridisch en fiscaal adviseur
Het verkoopproces

8. De juridische en contractuele aspecten van de koop
Weet wat u tekent
Eigendomsovergang volgens Italiaans recht
In het Italiaans Burgerlijk Wetboek wordt onderscheid gemaakt
Het aanbod tot koop (proposta d’acquisto)
Hoe wordt de aanbetaling betaald ?
Als u eenmaal een aanbetaling heeft gedaan. Wat dan ?
Aanbod tot verkoop (proposta di vendita)
De voorlopige koopovereenkomst (contratto preliminare di vendita)
Inhoud voorlopige koopovereenkomst
Registratie van de contratto preliminare
Diritto di recesso
Soorten voorschotten en betalingen
Gewoon voorschot op de koopsom
Anticipo di pagamento
Aanbetaling / storting van depot bij aanbod tot koop
Registratie van de contratto preliminare bij de Italiaanse
Belastingdienst
Nieuwe wetgeving omtrent betaling van de koopsom
Ondertekening koopakte / gevolmachtigde
Checklist volmacht
Het agrarisch voorkeursrecht
Ontbindende voorwaarden
Italiaans fiscaal nummer
Erfdienstbaarheden
De Italiaanse notaris
Taken van de notaris
De ondertekening van de “atto”
Inschrijving in de onroerend goed registers
Honorarium van de Italiaanse notaris
Het registratiekantoor – de Italiaanse fiscus
Huwelijksgoederenregime en de aankoop van Italiaans o/g
Scheiding en verkoop
Bijstand door juridisch adviseur
Praktijkvoorbeeld
Casus aankoop cultureel erfgoed

9. Fiscale aspecten bij aankoop en bezit van Italiaans vastgoed
Het registreren en inschrijven van het voorlopig koopcontract
Tarieven overdrachtsbelasting/registratierecht
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Prima Casa regeling
Aankoop (nieuwbouw) woning onder het Italiaanse BTW regime
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van uw huis
De notaris; ontvanger der belastingen
Fiscale betekenis van het kadaster
Kadastraal inkomen (rendita catastale)
Een overkoepelende gemeentelijke belasting IUC (= Imposta
Unica Comunale)
IMU vrijstelling voor hoofdverblijfplaats
Aftrekbare kosten
Registratie op het gemeentehuis

10. Aankoop bouwgrond
Inleiding en soorten bestemmingen
Uw kavel en de lokale brandvoorschriften
Bestemmingsplannen en bouwdichtheidsnormen
Overdracht van bouwrecht
Bouwbepalingen
Agrarisch voorkeursrecht
Aansluiting op de nutsvoorzieningen
Checklist aankoop (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Slopen
Van agrarische grond naar grond met toeristische activiteiten

11. Het bouwen en verbouwen van een huis
Inleiding
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
Voorbereiding van de bouw
Bij de bouw van een huis dient u op 4 verschillende zaken te letten
Voor- en nadelen van het laten bouwen van een huis
De bouwvergunning (Permesso di Costruire)
De bouwbepalingen
Hoogte van de kamers
Aanbouw
De bouwcommissie en de bouwvergunning
Bouwgarantie
Bankgarantie
Het bouwcontract
De inhoud van het bouwcontract
Checklist inhoud bouwcontract
Betalingsschema
Het contact met de architect
Honorarium van de architect
Checklist wat te bespreken met uw architect
Het kopen van onroerend goed tijdens de bouwfase
Checklist voor het kopen van een huis tijdens de bouwfase
Het kopen van een recent opgeleverd huis
Checklist voor de koop van een recent opgeleverd huis
Het contact met de bouwondernemer
Keuze bouwondernemer
Advies
Verbouwen en renoveren
Checklist oud pand
De muren
Het dak
Septic tanks
Aanvraag bouwvergunning bij de verbouwing van een
bestaande woning
Hertaxatie na verbouwing
Zelf (ver)bouwen
Offertes (preventivo)
Lezen van offertes
Nieuw- en verbouw en de Italiaanse BTW
Toezicht op de bouwwerkzaamheden
Bewoonbaarheidsverklaring
De wet Piano Casa
Casus kopen van tekening en uw aanbetaling
Aanleg van een zwembad
Checklist aanleg zwembad

12. Belastingvoordelen bij woningrenovaties
Inleiding
Aankoop 1e woning (acquisto prima casa)
Minder Validen
Aankoop TV- Bonus TV
Voorzieningen voor drinkwater
Gevelwijzigingen (Bonus Facciate)
Inrichtingsbonus (Bonus Mobili)
Waterbesparing (Bonus Risparmio Idrico)
Groene bonus (Bonus Verde)
Aftek is ook mogelijk voor
Overdracht van tegoed
Hoe verkrijgt u de aftrek ?
Wie komt in aanmerking ?
Voor welke aanpassingen ?
Renovatie van gebouwen (bonus ristrutturazioni edilizie)
Voorwaarden voor het aanvragen van de aftrek
Voor welke werken kunt aftrek/bonus verkrijgen
Wie komen er voor de aftrek in aanmerking ?
Hoe en wanneer moet u aftrek aanvragen ?
Aardbevingsbestendige maatregelen (Sismabonus)
Belastingvoordeel bij aanpassingen in gemeenschappelijke delen
van een appartementencomplex/flatgebouw
Aankoop van aardbevingsbestendige huizen
Korting of vergoeding
Superbonus
Welke werkzaamheden komen in aanmerking voor de superbonus
Welke voordelen ?
Welke partijen spelen een rol bij aanvragen Super Bonus ?

13. Projectontwikkeling
Inleiding

14. Huren en verhuren
Inschakelen van een makelaar bij het zoeken van een huurwoning
Ongemeubileerde lange termijn huur/verhuur
Italiaanse huurwetgeving
Huursom
Indicatie huurprijzen
Borg
Opzegtermijn
Gemeubileerde vakantieverhuur
Opstellen huurcontract
Registratie huurcontract
Servicekosten (Spese)
Zelf verhuren
Hoogte van de huursom
Nog enkele tips
Checklist voor de keuze van een verhuurorganisatie/kantoor
Verdienen aan uw tweede huis

15. Juridische en fiscale aspecten van korte termijn vakantieverhuur
Wanneer wordt een huurcontract in Italie als “korte termijn”verhuur” beschouwd ?
Melding van de verhuuractiviteit aan de gemeente
Verhuurvoorwaarden
Vorm van het Italiaanse huurcontract voor korte termijn/
Vakantieverhuur
Registratie van de gegevens van de huurder op de Italiaanse
politiewebsite “Alloggiati Web”
Registratie gasten
Registratie accommodatie
Fiscale verplichtingen van de verhuurder (belastingen en aangifte
inkomstenbelasting in Italië)
Huurinkomsten in Italië en dubbele belastingheffing in andere landen
Keuze soort belastingaangifte (gewone inkomstenbelasting of
Cedolare Secca)
Aanvullende diensten met betrekking tot de verhuur
Registratie als ondernemer als u meer dan 4 accommodaties
Verhuurt
Strengere regels (minimale boekingsperiode)
Uitzonderingen
Nieuwe registratie “codice identificativo nazionale” CIN
Boetes voor wie zich niet aan de regels houdt
Verhuren van een woning in Umbrië

16. Vertrek uit Nederland en vestiging in Italië
Vertrek uit Nederland
Uitschrijving bij vertrek uit Nederland
Inschrijven in de Basisregistratie personen
Legalisatie
Reisdocumenten
Schengenlanden
Europese identiteitskaart
Paspoort
Reisdocumenten voor kinderen
Gevolgen van uitschrijving uit de BRP
Controle op uitschrijving
Briefadres in Nederland
Op meerdere plaatsen inschrijven in het bevolkingsregister
Vertrek naar Italië en de (belasting)schulden in Nederland
Schuld aan de Nederlandse staat en verlenging van uw paspoort
Bureau Krediet Registratie bij vertrek naar het buitenland
Het Nederlandse paspoort in het buitenland
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of consulaat in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap
Verklaring/bewijs van goed gedrag

17. Vestiging in Italië
Voorwaarden vestiging
Het vrije verkeer binnen de EU
Voorwaarden vestiging
Echtgenoot/partner uit niet-EU land
Verblijf korter dan 3 maanden
Verblijf in Italië als toerist
Wel of geen resident bij aankoop van een huis in Italië ?
Rechten als resident
De identiteitskaart
Fiscaal nummer (Codice Fiscale)
Italiaans BTW nummer
Zegelrechten
Huwelijk en nulla osta
Omzetten geregistreerd partnerschap in een huwelijk is niet mogelijk
Huwelijkse voorwaarden
Homowet aangenomen
Ongehuwd samenwonen
Inschrijving van buitenlandse akten in Nederlandse Registers van de
Burgerlijke stand
De Italiaanse nationaliteit
Inschrijving bij consulaat
Mediation (La Mediazione Obbligatoria)

18. De verhuizing & uw auto
Inleiding
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon Douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Italië
Nog enkele tips en opmerkingen
Opslag
Invoer antiek en kunst
Tax-free shoppen
Europees dierenpaspoort
Auto met Italiaans kenteken zonder inschrijving in Italië
Auto met Nederlands kenteken
Algemene regeling
Omzeilen algemene regeling

19. Bankzaken
Het Italiaanse bankwezen
Grootste Italiaanse banken
Het openen van een bankrekening
Voorwaarden openen Italiaanse bankrekening
Bankpas
Een niet-ingezetene rekening in Italië
Een ingezetene rekening in Italië
Een lopende rekening
Italiaanse bankafschriften
Automatische bankincasso
Betaalmethoden
Het uitschrijven en ontvangen van Italiaanse cheques
Internationale transacties
Checklist keuze Italiaanse bank
Internationale betaling per cheque/wissel
Uw Nederlandse bankzaken vanuit het buitenland
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening
Sepa en IBAN
Europese overschrijving
Europese incasso

20. Verzekeren in Italië
Inboedel- en opstalverzekering
Inboedelverzekering (contenuto)
Verzekering van appartementen
Verzekering van vakantiewoningen
Verzekering van gehuurd onroerend goed
Hoogte van de premie
Aanvullende verzekeringen
Een Nederlandse inboedel- en opstalverzekering voor o/g in Italië
Claims
Enkele aandachtspunten bij Italiaanse inboedel- en opstalverzekeringen
Checklist opstal- en inboedelverzekering
Ongevallenverzekering
Rechtsbijstandsverzekering
De aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren

21. De Nederlandse ZVW bij emigratie naar Italië
Zorgverzekering in het buitenland
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Uw specifieke situatie en de gevolgen voor de ZVW
Welke stappen moet u nemen voordat u gaat verhuizen ?
Uw meeverhuizende gezinsleden
Met pensioen of uitkering wonen in het buitenland
Hoe schrijft u zich in bij een ziekenfonds in het woonland ?
Waar heeft u recht op in uw woonland ?
Waar heeft u recht op in Nederland ?
Wanneer heeft u geen recht op zorg in Nederland ?
Welke bijdragen moet u betalen ?
Hoe betaalt u de bijdragen ?
Wat als u te veel of te weinig heeft betaald ?
Woonlandfactor en heffingskortingen
Bijdragen ZVW, woonlandfactoren en heffingskortingen
Rekenvoorbeelden in verschillende situaties
Zorgtoeslag als u in het buitenland woont
Een EHIC van Zorginstituut Nederland
Welke zorg krijgt u wel en niet vergoed ?
Gemaakte kosten declareren
Welke kosten kunt u niet declareren bij het CAK ?
Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010
Wet Langdurige Zorg
Keuzevrijheid zorg
In Italië wonen en toch ingeschreven blijven in BRP
Verzekerd in een ander EU-land en medische behandeling in Nederland
Nederlandse WLZ-zorg in het buitenland
Vergoeding
Persoonsgebonden budget
Overgangsregeling voor ex-AWBZ-verzekerden 2006
Als u in Italië verzekerd bent tegen ziektekosten
Moet u uw Nederlandse zorgverzekering stopzetten ?
Verdragspolis
Hoe krijgt u uw zorgkosten vergoed ?
Als u ziektekosten maakt in Nederland
Als u ziektekosten maakt in Italië
Waar zijn uw gezinsleden verzekerd ?
Als u particulier verzekerd bent

22. Italiaanse ziektekostenverzekering, de gezondheidszorg en de sociale zekerheid
Algemene regelgeving bij tijdelijk verblijf in Italië
Sociaal verzekerd in Italië
De nationale gezondheidszorg in Italië
Vestiging in Italië en de Italiaanse sociale zekerheid
Werknemers en zelfstandigen
Premies
Wat omvat het Italiaanse stelsel van sociale zekerheid ?
Premies
Ouderschapsverlof in Italië (congedo parentale)
Vaderschapsverlof
Verlof bij ziekte van het kind
Kinderen met een handicap
Extra rust faciliteit
Studie- en scholingsverlof
Italiaanse kindertoeslag
In het kort zijn er 3 regelingen
Assegno al nucleo familiare
Assegni familiari dei comuni
Assegni familiari
Bonussen/uitkeringen
Soorten toelagen en hoogte toelagen
Verschillende vormen van kinder- en gezinstoeslagen
Bijzondere bijstand
Gezondheid en vaccinaties
Het Italiaanse ziekenfonds
Inschrijving bij een ASL (Azienda Sanitaria Locale)
Mutuo
Eigen bijdrage (Il Ticket)
Voor de volgende behandelingen wordt geen bijdrage gevraagd
Tarief Il Ticket
Een Italiaanse particuliere ziektekostenverzekering
Verandering van maatschappij
Polis checklist
Italiaanse gezondheidszorg
De Italiaanse huisarts
Tandarts
Medicijnen
Vergoeding van medicijnen
Negozi Sanitari
Speciale gezondheidseisen voor bepaalde groepen
EU-medisch paspoort
Zwangerschap en bevalling
Abortus
Kinderarts
Apothekers
Gehandicapten
Geboorte van een kind in Italië
Medische kosten en belastingen
Overlijden

23. Het Italiaanse belastingstelsel
Belastbare personen
Wanneer wordt u in Italië als fiscaal resident beschouwd ?
Inkomenscategorieën
Tarieven inkomstenbelasting (imposta sul reddito delle persone fisiche = IRPEF)
Productiviteitsbonus
Inkomen uit eigen onderneming / de zelfstandige
Berekening belastbaar inkomen
Aftrek en verminderingen
Persoonlijke aftrekposten
Alimentatiebetalingen aan een gescheiden echtgeno(o)t(e)
Charitatieve bijdragen
Persoonlijke vrijstellingen
Belasting/heffingskortingen
Arbeidskorting
Pensioenheffingskorting
Inkomstenbelastingkorting zelfstandigen
Gezinsheffingskortingen
Overige heffingskortingen
Hypotheekrente-aftrek/korting
Aftrek vanwege gemaakte medische kosten
Aftrek/korting vanwege onderwijs/opleidingskosten
Aftrek levens- en ongevallenverzekering
Korting vanwege betaalde huur
Auto van de zaak
Rente en dividendinkomsten & vermogenswinstbelasting
Bronbelasting niet-ingezetenen
Beëindiging van uw fiscaal ingezetenschap in Italië
Zegelbelasting
Belastingaangifte in Italië periodes en formulieren
Mod. Dichiarazione dei Redditi
Inkomsten uit Italiaanse loondienst
Betaling van de Italiaanse belasting & aangifte periode
Vermogensbelasting
Vennootschapsbelasting (imposta sul reddito delle societa)
BTW Tarieven

24. Uw Italiaanse woning en de Italiaanse inkomstenbelasting & Cedolare Secca
Niet verhuurd onroerend goed
Hoofdverblijfplaats
Onroerend goed dat ter beschikking staat van de belastingplichtige
Cedolare Secca
Tarieven Cedolare Secca
Registratie bij de belastingdienst
Vrijwillige keuze voor melding van korte termijn huurcontracten bij de belastingdienst
Voor- en nadelen van de cedolare secca
Wanneer kiezen voor het reguliere inkomstenbelastingregime (IRPEF) bij verhuur ?
Korte termijn (toeristische) verhuur en de Cedolare Secca
Soort onroerend goed
Verlenging van het huurcontract en de Cedolare Secca
Betaling van de Cedolare Secca
Effecten van de Cedolare Secca op de inkomstenbelasting

25. Non Dom Belastingregime voor nieuwe inwoners van Italië
Inleiding
Non-Dom Belastingregime
Gunstig belastingregime voor nieuwe residenten
Wie komen er in aanmerking
Fiscale voordelen
Looptijd van dit Non Dom Regime
Wat gebeurt er na 15 jaar ?
Speciaal belastingregime voor arbeidsmigranten die in Italië komen werken (Inbound workers)
Voorwaarden
Fiscaal voordeel
Speciaal belastingregime voor professionele sporters
Speciaal belastingregime voor gepensioneerden
Voorwaarden
Aangifte
Speciaal belastingregime voor vermogende particulieren
Voorwaarden
Anti misbruik bepalingen
Nieuwe regime Forfettario (forfaitair regime voor ondernemers)
Golden Visa regeling & voorwaarden
Erf- en schenkbelasting

26. Erfrecht- en erfbelasting
Inleiding
Wat als een eigenaar van een Italiaans huis komt te overlijden ?
Testament
Registratie en tenaamstelling
Successie-aangifte
Wijziging in kadaster
Erfbelasting (imposta di successione)
Tarieven Italiaanse erfbelasting
Vrijstelling erfbelasting
Erven van een bedrijf
Wijziging openbare registers
Akte van aanvaarding

27. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging in Italië
In welk land wordt uw inkomen, pensioen, vermogen belast ?
U vertrekt voor uw pensioengerechtigde leeftijd naar Italië
Gekort op uw AOW
Rekenvoorbeeld

Bijlagen & Bronnen