Wegwijs in Woonrecht

Huurovereenkomst

1. Aangaan en kwalificatie huurovereenkomst
18 Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?
18 Mag een verhuurder weigeren een huurovereenkomst aan te gaan met een aspirant-huurder?
20 Mag ik een huurder screenen?
21 Waar moet ik als verhuurder op letten bij het gebruik van algemene voorwaarden?
22 Welke versie van de algemene voorwaarden is van toepassing als er (inmiddels) meerdere versies bestaan?
23 Wanneer is sprake van een huurovereenkomst?
24 Huur of bruikleen/anti-kraak?
25 Wanneer is sprake van huur van woonruimte?
26 Wanneer is sprake van een dienstwoning?
27 Wanneer is sprake van hospitaverhuur?
27 Hoe zit het met de gemengde overeenkomst van huur en zorg?
29 Wat als woonruimte wordt verhuurd samen met middenstandsbedrijfsruimte?
30 Wat als woonruimte wordt verhuurd samen met overige bedrijfsruimte?
30 Kan een huurovereenkomst worden gesplitst?
31 Wat als mijn huurder een verzoek doet tot huisbewaring?
33 Wat als mijn huurder een verzoek doet tot woningruil?
34 Mag de verhuurder van sociale huurwoningen betaling van een waarborgsom verlangen?
34 Mag een verhuurder sleutelgeld bij de huurder in rekening brengen?
35 Mag een makelaar bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen?

2. Tijdelijke verhuur
38 Welke vormen van tijdelijke verhuur zijn er?
38 Wanneer kan ik een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaan?
39 Mag een woningcorporatie een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten?
39 Waarom zou ik verhuren onder de Leegstandwet?
40 Wanneer kan ik verhuren onder de Leegstandwet?
41 Hoe lang kan ik verhuren onder de Leegstandwet?
41 Waar moet ik bij verhuur onder de Leegstandwet verder aan denken?
42 Wat zijn de voor- en nadelen van huur onder de Leegstandwet en de huur voor bepaalde tijd?
42 Wat is huur naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 BW)?
43 Wat is huur met gebruikmaking van de diplomatenclausule?

3. Gebreken
46 Wat is een gebrek?
46 Wanneer moet een verhuurder gebreken verhelpen?
47 Welke (rechts)middelen heeft een huurder in geval van gebreken?
48 Mag een huurder zelf, maar op rekening van de verhuurder, werkzaamheden verrichten?
48 Wanneer heeft een huurder recht op huurprijsvermindering?
51 Wanneer heeft een huurder recht op schadevergoeding?
51 Mag een verhuurder casco verhuren?
52 Vormt overlast een gebrek aan het gehuurde?
52 Is een verhuurder verplicht preventief onderhoud te verrichten?
52 Vormt (het risico van) een legionellabesmetting een gebrek?
52 Kwalificeert ongedierte als gebrek?
54 Vliegvrees

4. Onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie
58 Welk onderhoud moet de huurder zelf verrichten?
62 Wat is het verschil tussen dringende werkzaamheden en renovatie?
62 Mag de verhuurder altijd dringende werkzaamheden uitvoeren en renoveren?
63 Hoe zit het met de complexgewijze renovatie?
63 Mag de verhuurder bij vaststelling of 70% akkoord is met renovatie leegstaande woningen meenemen?
63 Wat kan een verhuurder beginnen tegen een huurder die medewerking aan renovatie of dringende werkzaamheden weigert?
64 Huurverhoging na renovatie?
65 Hebben huurders recht op compensatie of vervangende woonruimte indien zij niet in de woning kunnen blijven als gevolg van dringende werkzaamheden?
67 Hebben huurders recht op compensatie of vervangende woonruimte indien zij niet in de woning kunnen blijven als gevolg van renovatie?
68 Kan een verhuurder schadeplichtig zijn als gevolg van het uitvoeren van dringende werkzaamheden?
69 Moet de huurder de verhuurder toegang verschaffen voor inspectie van het gehuurde en het verrichten van werkzaamheden?
70 Mag een verhuurder binnentreden zonder toestemming van de huurder?

5. Wijzigingen aan het gehuurde
74 Mag een huurder veranderingen aan de woning aanbrengen ofwel hoe zit het met het klusrecht van de huurder?
75 Moet de huurder ook toestemming vragen voor het uitvoeren van een verbouwing als het gaat om een kluswoning?
75 Moet een huurder aangebrachte veranderingen weer verwijderen aan het einde van de huurovereenkomst ofwel hoe zit het met het wegbreekrecht van de huurder?
77 Waarmee moet de verhuurder bij het klusrecht van de huurder verder nog rekening houden?

6. Schotelantennes
80 Mag een verhuurder het aanbrengen van schotelantennes verbieden?
83 Kan eerder gegeven toestemming voor een schotelantenne worden ‘ingetrokken’?

7. Tuinonderhoud
86 Kan een huurder worden aangesproken op het verrichten van tuinonderhoud?
87 Valt het herstellen van verzakking van een tuin onder het huurdersonderhoud?
87 Wie draait op voor de kosten van het kappen van een boom?
87 Wat is de regelgeving als het gaat om bomen in de tuin?
88 Wat als de gemeente in de APV een kleinere afstand van de erfgrens toelaat dan twee meter?
88 Binnen welke termijn kan verwijdering van een boom gevorderd worden?
89 Aan wie behoort de eigendom van de boom toe, wanneer de stam op de erfgrens staat?
89 Kun je verlangen dat een boom wordt verwijderd die buiten de 2-metergrenslijn staat?
91 Wie betaalt voor verwijdering van een zieke boom, de huurder of de verhuurder?
91 Mag een buurman/eigenaar een boom of haag snoeien van de andere eigenaar/buurman?
92 Hoe zit het met doorschietende boomwortels?

Goed huurderschap

8. Goed huurderschap
96 Wat houdt goed huurderschap in?
96 Wanneer handelt een huurder niet als goed huurder?
97 Vormt agressie en geweldpleging door de huurder jegens (een medewerker van) verhuurder een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op?
98 Wat nu als de huurder zich slecht gedraagt jegens door de verhuurder ingeschakelde derden?
99 Is een goed huurder verplicht tot (eigen) gebruik?
100 Is er een verschil tussen de toegelaten instelling en de commerciële verhuurder als het gaat om niet overeengekomen hoofdverblijf?
100 Is overbewoning in strijd met goed huurderschap?

9. Hennep en drugs
104 Kan de huurovereenkomst worden ontbonden na ontdekking van een hennepkwekerij?
105 Wanneer is sprake van hennepkweek voor eigen gebruik?
105 Kan ik ook optreden als sprake is van een hennepdrogerij?
106 Kan ik ook optreden tegen de ontdekking van een in aanbouw zijnde kwekerij?
107 Hoe zit het met de hennepknipperij?
107 Is het hebben van drugs in de woning een tekortkoming?
108 Levert drugshandel vanuit de woning een grond voor ontbinding op?

10. Opschorting
114 Wanneer mag een huurder de huurprijs opschorten?
114 Mag de huurder bij ieder gebrek de hele huurprijs opschorten?
115 Moet de huurder alsnog betalen als het gebrek is hersteld?
115 Mag ik als verhuurder mijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten?

11. Overlast
118 Moet een verhuurder optreden tegen overlastgevers?
118 Wat is er nodig om in geval van een overlastsituatie een ontbindingsprocedure te starten?
119 Mag de verhuurder het houden van huisdieren verbieden?
119 Wat houdt een gedragsaanwijzing in?
122 Wat zijn de mogelijkheden voor en bevoegdheden van de gemeente als het gaat om woonoverlast?
123 Kan een verhuurder worden verplicht tot het aanbieden van een andere woning?
124 Is de huurder aansprakelijk voor overlast veroorzaakt door een medebewoner?

12. Woonfraude
128 Wat is woonfraude?
128 Wanneer houdt een huurder geen hoofdverblijf?
130 Wat als de huurder niet staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (voorheen: Gemeentelijke Basisadministratie)?
131 Wat als mijn huurder gedetineerd is?
133 Wat te doen bij onderverhuur?
134 Mag een huurder de woning gedeeltelijk onderverhuren, bijvoorbeeld via AirBNB?
138 Heeft de onderhuurder huurbescherming?
139 Welke nadelen kleven er aan het voortzetten van de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder?
140 Welke schade kan ik vorderen in geval van woonfraude?
141 Wanneer is sprake van bedrijfsmatig gebruik?
143 Wanneer is sprake van illegale woningruil?
144 Woonfraude. Hoe kijkt een particulier rechercheur?

Financiële aspecten

13. Boetebeding
148 Wat is een boetebeding?
148 Kan ik een boetebeding in de huurovereenkomst opnemen?
149 Kan een boete worden gematigd of aangevuld?
151 Waar moet ik verder op letten?

14. Huurbetaling en huurachterstand
157 Op welk tijdstip moet de huurprijs worden voldaan?
157 Hoe moet de huurprijs worden voldaan?
157 Hoe moet ik een deelbetaling verwerken als er sprake is van een achterstand, gemaakte inningskosten en rente?
157 Hoe hoog moet de huurachterstand zijn om een gerechtelijke procedure (met succes) te starten?
158 Nieuwe huurachterstand, oud vonnis?

15. Huurprijzenrecht
162 Welke wetten en regels gelden er als het gaat om huurprijzen van woonruimte?
162 Wat is het verschil tussen geliberaliseerde huurovereenkomsten en niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten?
162 Kan een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst als gevolg van jaarlijkse huurverhogingen een geliberaliseerde huurovereenkomst worden? En andersom?
165 Welke huurprijsbescherming hebben huurders met een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst?
165 Wat houdt passend toewijzen in?
166 Welke huurprijsbescherming hebben huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst?
166 Waarover oordeelt de huurcommissie?

16. Servicekosten
170 Wat zijn servicekosten, hoe worden servicekosten berekend en wanneer worden deze kosten weer verrekend?
172 Wanneer wordt het voorschotbedrag verhoogd of verlaagd?
173 Vallen de kosten voor het tuinonderhoud onder servicekosten?
173 Wanneer is er sprake van een all-in huurprijs?
174 Wanneer komen de kosten van glasbewassing voor rekening van de huurder en wanneer voor rekening van de verhuurder?

17. Medehuur, inwoning en voortzetten huur na overlijden
178 Wat zijn de gevolgen van medehuurderschap?
178 Wie zijn automatisch medehuurder?
179 Wie kunnen verzoeken om medehuurderschap?
179 Moet de verhuurder instemmen met een verzoek tot medehuurderschap?
179 Wat kan de huurder doen als de verhuurder een verzoek afwijst?
181 Kan er sprake zijn van (het vestigen van) medehuurderschap als de (hoofd)huurder voor langere periodes in het buitenland is?
181 Kan er sprake zijn van medehuurderschap tussen een ouder en een kind?
184 Zet de medehuurder de huurovereenkomst ook voort als voor de woning een huisvestingsvergunning is vereist?
184 Kan ik een verzoek tot inwoning weigeren?
185 Wat zijn de gevolgen van het overlijden van de huurder voor de huurovereenkomst?
187 Mogen huisgenoten van de overleden huurder in de woning blijven wonen?
187 Mag de verhuurder na overlijden een woning leegruimen als er geen erfgenamen zijn? Of als er wel erfgenamen zijn, die beneficiair aanvaard hebben?
188 Hoe kom ik erachter of er nog erfgenamen zijn?

Beëindiging huurovereenkomst

18. Beëindiging huurovereenkomst
192 Opzeggen of ontbinden?
192 Wanneer kan de verhuurder een huurovereenkomst opzeggen en waar moet aan gedacht worden?
193 Wat houdt ‘slecht huurderschap’ in?
193 Wat is ‘dringend eigen gebruik’?
194 Heeft de huurder bij opzegging recht op vervangende woonruimte?
195 Wanneer heeft een huurder recht op een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten?
195 Kan de verhuurder in het kader van renovatie een nieuwe huurovereenkomst aanbieden?
196 Hoe zit het met de opzegtermijn?
196 Kan een huurder of verhuurder de huurovereenkomst opzeggen per e-mail?
197 Kan een huuropzegging worden ingetrokken of herroepen?
198 Wanneer is een huuropzegging gedaan onder invloed van bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling?
199 Kan één van de contractuele medehuurders de huurovereenkomst voor zijn deel opzeggen?
199 Wat als een contractuele medehuurder al jaren geleden is vertrokken zonder opzegging?
200 Eindigt de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder?
200 Welke regels gelden er voor speciale groepen zoals studenten en grote gezinnen?
202 Wanneer kan de verhuurder een huurovereenkomst ontbinden?
203 Kan bij het aangaan van de huurovereenkomst gelijk een afspraak worden gemaakt over de beëindiging?
204 Wat als ik een zaak te lang laat liggen? Kan ik dan nog ontbinding van de huurovereenkomst vorderen?
205 Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als de woning geheel en al is vergaan?
205 Kan een huurovereenkomst worden vernietigd?

19. Burgemeesterssluiting
208 Wat is een burgemeesterssluiting?
208 Wat kan de verhuurder doen als sprake is van een burgemeesterssluiting?
208 Hoe ontbind ik de huurovereenkomst buitengerechtelijk?
209 Binnen welke termijn moet de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden in het geval van een burgemeesterssluiting?
209 Wat als de huurder zich niet neerlegt bij de buitengerechtelijke ontbinding?
209 Houdt een buitengerechtelijke ontbinding jegens de huurder altijd stand?
212 Heeft de verhuurder recht op doorbetaling van de huurpenningen tijdens de sluiting?

20. Faillissement, WSNP en onderbewindstelling huurder
216 Welke gevolgen heeft het faillissement van de huurder?
217 Heeft een failliete huurder recht op huurbescherming?
217 Welke gevolgen heeft toepassing van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) op een huurder?
217 Welke gevolgen heeft een onderbewindstelling van de huurder?
218 Moet ik alle correspondentie met de bewindvoerder voeren, of komt de bewindvoerder pas in beeld als gedagvaard moet worden?

21. Oplevering en ontruiming
222 Welke verplichtingen rusten op de verhuurder bij het ter beschikking stellen van de woning aan de huurder?
222 In welke staat moet de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opleveren?
223 Wat zijn geoorloofde veranderingen en toevoegingen?
223 Hoe verloopt de opleveringsprocedure?
224 Wat kan ik als verhuurder doen als de huurder niet deugdelijk oplevert en wat moet ik doen met inboedel die in de woning achterblijft?
224 Mag een verhuurder een woning ontruimen en/of betreden als de huurder is vertrokken zonder op te zeggen en/of de sleutels in te leveren?
225 Hoe zit het met een ontruiming door de deurwaarder?
226 Wanneer mag je als verhuurder inboedel (laten) vernietigen na een ontruiming?
227 Mag je als verhuurder een retentierecht uitoefenen of beslag leggen op goederen die zijn opgeslagen?

Overig

22. Cameratoezicht
231 Mag een verhuurder camera’s plaatsen in en om een wooncomplex?
231 Mag een huurder camera’s plaatsen om het gehuurde?
233 Wat verandert er met de inwerkingtreding van de Algemene Verordening op de Gegevensbescherming (AVG)

23. Koop breekt geen huur
236 Wat wordt nu precies bedoeld met koop breekt geen huur?
237 Kan een opvolgend verhuurder/eigenaar de huurovereenkomst opzeggen?
237 Kan een opvolgend eigenaar de huurprijs aanpassen?

24. Krakers
240 Wat mag ik van de politie verwachten als een woning is gekraakt?
241 Kan een verhuurder/eigenaar optreden tegen krakers?

25. VvE en gemengde complexen
244 Wat is een gemengd complex?
244 Zijn de huurders automatisch gebonden aan de regels van de VvE?
245 Kan ik huurders contractueel binden aan de regels van de VvE?
245 Waarom is het van belang dat huurders zijn gebonden aan de regels van de VvE?
245 Wat zijn de rechten van de huurders als ik besluit een gebouw te gaan splitsen?