Erfpacht in Amsterdam

Inleiding 13
Algemene inleiding over het
Berenschotrapport 19
Mr. J.G. Boot en drs. V.C. Janssen
1. Inleiding 19
2. Doelen van het erfpachtbeleid 20
3. Rol van de gemeenteraad bij privaat rechtelijk handelen 24
4. De beginselen van goed bestuur 27
4.1 De aard van de beginselen van goed bestuur 28
4.2 Wat zijn de beginselen van goed bestuur? 31
4.3 Welke richting geven de beginselen in het erfpachtdossier? 32
5. Concluderend 34
De meerwaarde van een gemeentelijk erfpachtstelsel 37
Prof. mr. F.J. Vonck
1. Inleiding 37
2. De (oorspronkelijke) doelen van gemeentelijke gronduitgifte in erfpacht 39
3. Sturing op het gebruik van grond anno 2022 40
3.1 Algemeen 40
3.2 Handhaving van de erfpachtvoorwaarden 41
3.3 Wijziging van het gebruik 42
4. Afroming van meerwaarde anno 2022 44
4.1 Meerwaarde als gevolg van marktontwikkelingen 44
4.2 Meerwaarde als gevolg van wijzigingen in het gebruik 46
5. Slotsom 47
De erfpachter als consument? 49
Prof. mr. drs. C.M.D.S. Pavillon
1. Een sterke focus op consumenten bescherming 49
2. De toepasselijkheid van consumenten
beschermende regels op de erfpacht verhouding 51
3. De toegevoegde waarde van de afstemming op
consumentenbeschermende regels 55
4. Meer nadruk op de bescherming van de erfpachter als burger 59
Voortdurende erfpacht 61
Mr. dr. H.D. Ploeger en mr. H. Bounjouh
1. Inleiding 61
2. Het doel van erfpacht: de verre oorsprong 62
3. Looptijd 63
3.1 Looptijd industriële erfpacht 63
3.2 Looptijd voortdurende erfpacht Amsterdam 1915 64
3.3 (Aanloop) eeuwigdurende erfpacht Amsterdam 65
4. Probleem en oplossingen? 66
5. Conclusie 68
Erfpacht in België 69
Prof. dr. V. Sagaert
1. Belgisch juridisch kader 69
2. Aanwending van erfpacht in de praktijk 70
2.1 Klassieke toepassing: gebruik van erfpacht in publiek privaat partnership voor niet residentieel vastgoed 71
2.2 Klassieke toepassing: erfpacht als zekerheidsinstrument bij onroerende leasing 73
2.3 Recentere toepassingen: gebruik van erfpacht als huisvestingsinstrument 74
3. Knelpunten met erfpacht in de residentiële vastgoedpraktijk 76
3.1 De temporele dimensie: degressie van de erfpachtwaarde in de tijd 76
3.2 Financiële dimensie: canon en natrekkingsvergoeding 79
4. Conclusie 82
De doelstellingen van het Amsterdamse erfpachtstelsel in de praktijk 83
Mr. K.N. Hallers en B. Stevens LL.M.
1. Inleiding 83
2. De doelen van het Amsterdamse erfpachtstelsel 84
2.1 Erfpacht als sturingsinstrument 85
Voormalig Slotervaartziekenhuis 86
Hotelbeleid 86
Stedelijk woonbeleid 88
Bestaande woningen 89
2.2 De waardevermeerdering van de grond komt ten bate van de gemeenschap 90
Algemene middelen 90
Gebiedsontwikkeling en transformatie 91
2.3 Het tegengaan van grondspeculatie 92
2.4 Beëindiging van de erfpacht om redenen van algemeen belang 93
3. Conclusie 94
Publiekrechtelijke alternatieven voor gemeentelijke erfpacht? 95
Mr. dr. P.J. Huisman en prof. mr. F.J. van Ommeren
1. Inleiding 95
2. Uitgangspunten ruimtelijk ordeningsrecht 97
2.1 Toelatings- of uitnodigingsplanologie 97
2.2 Goede ruimtelijke ordening of evenwichtige toedeling van functies 100
3. Het sturen op de wijze van (nieuw) gebruik
(beleidsdoel 1) 101
4. Het opleggen en handhaven van een bouwplicht of realisatieplicht (beleidsdoel 2) 105
5. Het in rekening brengen van meerwaarde bij wijziging van de bestemming (beleidsdoel 3) 108
6. Het opleggen en handhaven van een plicht tot zelfbewoning (beleidsdoel 4) 109
7. Het dynamische karakter van publiekrechtelijke wetgeving 111
8. Conclusie: de meerwaarde van erfpacht 112
Stedelijke erfpacht bezien vanuit de doorkruisingsproblematiek 115
Prof. mr. W.G. Huijgen
1. Inleiding 115
2. De doorkruisingsleer 116
3. Actuele ontwikkelingen 122
4. Beantwoording van de gestelde vragen 127
De Amsterdamse erfpacht en beginselen van behoorlijk of goed bestuur 129
Prof. mr. G.A. van der Veen
1. Inleiding 129
2. De bevoegdheden van raad en college op privaatrechtelijk vlak 130
3. Beginselen van behoorlijk bestuur en/of goed bestuur 131
4. De overstapregeling 132
5. De overstapregeling en algemene beginselen van behoorlijk bestuur 135
5.1 Zorgvuldige voorbereiding 135
5.2 Zorgvuldige voorbereiding en motiveringsbeginsel 136
5.3 Verbod op détournement de pouvoir 137
5.4 Vonnis van Rechtbank 138
5.5 Afronding overstapregeling en algemene beginselen van behoorlijk bestuur 140
6. Conclusie 140
Een eerlijk proces bij Amsterdamse erfpacht? 143
Drs. L.J.J. Lochtenberg
1. Inleiding 143
2. De gemeentelijke aanbieding 143
Ad 1. Woningwaarde 145
Ad 2. Btw 146
Ad 3. Depreciatie 147
Ad 4. Canonpercentage 148
3. De deskundigentaxatie als bindend advies 152
4. Eerlijk proces 155
5. Rechterlijke toetsing van het bindend advies; vernietigbaarheid? 158
6. Taxeren conform werkinstructies 160
MVA-taxatierichtlijn 160
Gemeentelijke werkinstructies 162
7. Instructie van deskundigen 166
8. Selectie van deskundigen 169
9. Professionele afstand tot deskundigen 170
10. Financiële afhankelijkheid van deskundigen 172
11. Aansprakelijkstelling van deskundigen 173
12. Ter verantwoording roepen deskundigen 175
13. Onrechtmatige hoor en wederhoor 176
14. Prijsopdrijving van meer dan 60% 177
15. Conclusie 178
16. Epiloog 179
Erfpacht en transformatie in vol eigendom of eeuwigdurende erfpacht, de fiscale gevolgen 181
Prof. dr. R.N.G. van der Paardt
1. Inleiding 181
2. Overdrachtsbelasting 181
2.1 Algemeen 181
2.2 Afschaffing van erfpacht 184
De Amsterdamse overstapregeling 185
3. Eigen woning regeling 188
3.1. Box 1 188
3.2 Gevolgen afschaffing erfpacht 189
4. Conclusie 190