50 vragen over Erfpacht

Introductie 9

Hoofdstuk 1 Erfpacht in Nederland 11
1. Hoe is erfpacht in Nederland geregeld? 12
2. Wat heeft de grondeigenaar als alternatief voor erfpacht? 23
3. Waarom is er veel kritiek op erfpacht? 30

Hoofdstuk 2 Rechten, plichten, beperkingen en risico’s van de erfpachter 39
4. Wat zijn rechten van de erfpachter? 40
5. Wat zijn de verplichtingen van de erfpachter? 46
6. Wat zijn over het algemeen de risico’s die de erfpachter loopt? 53

Hoofdstuk 3 Waardering van de erfpachtgrond 59
7. Welke taxatiemethoden zijn er om de waarde van bebouwde (erfpacht) grond te bepalen? 61
8. Welke methode is voor het waarderen van de erfpachtgrond het meest geschikt? 73
9. Welke rol spelen begrippen als marktwaarde, bloot eigendom, eigen gebruik, depreciatie/ appreciatie en economische aspecten bij erfpachttaxatie? 78
10. Waar moet je op letten bij taxatie van de erfpachtzaak door een deskundige? 85
11. Hoe moet de waarde van de grond vastgesteld worden als de erfpachter de grond van de eigenaar kan kopen? 91

Hoofdstuk 4 Canonherziening, indexering en heruitgifte 99
12. Welk canonpercentage geldt voor de erfpachter en hoe wordt het percentage vastgesteld? 101
13. Bestaat er recht op heruitgifte of verlenging van de erfpacht na afloop van de overeengekomen periode als dat niet in de akte is vermeld? 111
14. Hoe werkt de procedure waarin deskundige(n) de nieuwe canon vaststelt bij verlenging, herziening of heruitgifte van een erfpachtrecht? 115
15. Wat houdt de Haagse methode in bij herziening van erfpacht - canon? 126

Hoofdstuk 5 Erfpachtvoorwaarden 131
16. Kan de grondeigenaar onbeperkt voor de erfpachter nadelige bepalingen in de erfpachtvoorwaarden opnemen? 132
17. Welke bedingen in erfpachtvoorwaarden zijn mogelijk in strijd met de redelijkheid en billijkheid of onredelijk bezwarend? 137

Hoofdstuk 6 Financiering, particuliere erfpacht en koop- en financierings constructies 153
18. Hoe weet de (potentiële) erfpachter of eigenaar of de erfpachtvoorwaarden door de bank gefinancierd worden? 154
19. Waar moet de koper van een woning bij een koop-/financieringsconstructie met erfpacht op letten? 158
20. Heeft de koper/erfpachter rechtsbescherming tegen de verstrekker van complexe erfpachtproducten zoals kopers van aandelenleaseproducten (Legio Lease, Sprintplan, Winstverdriedubbelaar, e.d.)? 165

Hoofdstuk 7 Niet-nakoming, de gevolgen daarvan en remedies voor de erfpachter 179
21. In welke situatie kan de erfpachter terechtkomen als het (financieel) fout gaat en hij niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen? 180
22. Wat is de situatie voor de erfpachter als in opdracht van een beslaglegger of hypotheekhouder het erfpachtrecht of de grond openbaar wordt geveild? 185
23. Kan de erfpachter aansprakelijk gesteld worden voor schade verband houdend met (gebrek aan) de erfpachtzaak? 190
24. Welke middelen heeft de erfpachter bij een conflict met de eigenaar? 192

Hoofdstuk 8 Koop en verkoop van het recht van erfpacht 199
25. Op welke bedingen in de erfpachtakte moet bij verkoop (en overdracht) van het recht van erfpacht in het bijzonder gelet worden? 199
26. Mag de eigenaar toestemming weigeren voor overdracht en/ of kunnen er voorwaarden worden gesteld aan het verlenen van toestemming door de grondeigenaar? 203
27. Wat bepaalt (mede) de koopprijs van een woning op erfpachtgrond? 206

Hoofdstuk 9 Omzetting, afkoop en ingroei- of overgangsregeling 215
28. Wanneer is conversie van erfpacht naar eigendom interessant voor de erfpachter? 217
29. Wat zijn de voor- en nadelen van afkoop van de canon voor langere tijd of eeuwigdurend? 224
30. Hoe dient de erfpachter (wijziging naar) nieuwe erfpachtvoorwaarden te beoordelen? 227
31. Heeft de erfpachter altijd recht op een ingroeiregeling (of overgangsregeling) als de canon aanzienlijk wordt verhoogd? 230
32. Kan de gemeente een gebruiker van grond (of water) dwingen een erfpachtcontract te sluiten met de gemeente? 233

Hoofdstuk 10 Rechtsbescherming, geschillen, procederen en andere vormen van geschillenbeslechting 239
33. Welke rechtsbescherming heeft de erfpachter jegens de eigenaar/erfverpachter? 240
34. Wat kan de erfpachter zoal vorderen in een procedure? 250
35. Hoe legt de rechter een erfpachtcontract en de erfpachtvoorwaarden uit? 255
36. Wat kan de erfpachter doen als de uitkomst van taxatie door drie deskundigen en/of bindend advies hem niet bevalt? 262

Hoofdstuk 11 Fiscale aspecten en WOZ 269
37. Op welke wijze speelt de WOZ-waarde een rol bij erfpacht? 269
38. Wat kan de erfpachter doen als hij de WOZ-aanslag te hoog vindt? 273
39. Met welke belastingheffing of fiscale aspecten kan de erfpachter te maken krijgen? 282
40. Wat is de zin van erfpachtconstructies? 289

Hoofdstuk 12 Beëindiging, rechtsgevolgen en vergoeding bij einde erfpacht 299
41. Welke mogelijkheden heeft de grondeigenaar om de erfpacht te beëindigen? 300
42. Welke mogelijkheden heeft de erfpachter om de erfpacht te beëindigen? 309
43. Welke rechten heeft de erfpachter als de overeengekomen periode van de erfpachter is verstreken? 311
44. Heeft een erfpachter altijd recht op vergoeding van de opstal bij het einde van de erfpacht? 316

Hoofdstuk 13 Wijziging van erfpacht; gewijzigde en onvoorziene omstandigheden; kettingbedingen 323
45. Wanneer kan de eigenaar met succes een erfpachtcontract wijzigen en de canon herzien? 324
46. Wanneer kan de eigenaar of erfpachter met succes een beroep doen op onvoorziene omstandigheden? 328
47. Hoe kan de erfpachter van een bezwarend kettingbeding of kwalitatieve verplichting afkomen dat in de erfpachtakte is opgenomen? 332

Hoofdstuk 14 Erfpacht in Amsterdam 337
48. Wat is de invloed van erfpacht op de waarde van een woning in Amsterdam? 340
49. Hoe wordt in Amsterdam de canon vastgesteld bij herziening, wijziging, indexering en bij overstappen naar AB 2016? 343
50. Waarom heeft de gemeente in 2016 eeuwigdurende erfpacht ingevoerd? 355

Woordenlijst erfpachttermen 363
Geraadpleegde literatuur 371

Wetsartikelen erfpacht 379
Afdeling 6.5.3. Burgerlijk Wetboek 385
Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1-4-2012 391
Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 405
Briefing paper “Taxeren bij erfpacht” 415
Nederlandse praktijkvoorschriften 427
Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom 441

Jurisprudentieregister 451
Trefwoordenregister 455